2023年上半年业绩稍好于预期：收入同比增长8.1%至102.8亿港元，主要受其他收入增长带动。核心净利润同比增加18.2%至60.7亿港元，占我们全年估算利润的55.4%，高于我们预期。净利润增加主要由于阳光房地产信托的一次性会计处理录得约16亿港元的一次性收益。半年每股派息维持0.5港元，核心派息比率同比下降7.2个百分点至40.0%。
　　物业开发收入保持平稳，但未来可能承压：物业开发收入同比增长0.6%至43.4亿港元，但税前利润同比大幅下跌约20.9%至8.94亿港元。已售未结销售达264亿港元，其中约超过50%将在2023年下半年结转入账。2023年上半年合约销售同比上升7%至106亿港元。公司计划在下半年推出七个香港住宅项目，共计145万平方尺，但其中超过60%位于启德，由于该区供应充足，而近期也要面对九龙东同行降价推售的影响，我们预计这些项目的去化率和利润率将承压。
　　租金收入较为稳定：总租金收入同比上升1%至34.3亿港元，期内出租率维持稳定在93%。未来的租金增长点包括：1）中环甲级写字楼TheHenderson将于2023年建成，和2）大型中环新海滨项目将于2026-32年分期落成。但我们相信短期在写字楼市场不景气的情况下，两项大型项目的租金水平会比预期低和回收周期会进一步拉长。
　　维持中性，下调目标价：我们相信公司核心业务增长前景仍不明朗：1）香港物业开发：启德项目在大量供应下面对更大的去化和价格不确定性，2）内地物业开发：土地储备进一步减少以及利润进一步下降，3）香港投资物业：我们预计短期内中环写字楼供应过剩和需求不足将导致租金疲软且空置率较高，中环新海滨项目回收期过长。我们对恒基维持中性评级，按65%的资产净值折让（前为60%），把目标价从27.80港元下调至23.84港元。
　　

研究报告全文：交银国际研究公司更新香港房地产收盘价目标价潜在涨幅2023年8月23日港元2115港元2384127恒基地产12HK上半年业绩稍好于预期但增长前景仍不明朗维持中性2023年上半年业绩稍好于预期收入同比增长81至1028亿港元主要个股评级受其他收入增长带动核心净利润同比增加182至607亿港元占我们中性全年估算利润的554高于我们预期净利润增加主要由于阳光房地产信托的一次性会计处理录得约16亿港元的一次性收益半年每股派息维1年股价表现持05港元核心派息比率同比下降72个百分点至40012HK恒生指数2015物业开发收入保持平稳但未来可能承压物业开发收入同比增长06105至434亿港元但税前利润同比大幅下跌约209至894亿港元已售未0-5结销售达264亿港元其中约超过50将在2023年下半年结转入账2023-10-15年上半年合约销售同比上升7至106亿港元公司计划在下半年推出七-20-25个香港住宅项目共计145万平方呎但其中超过60位于启德由于该-308221222423823区供应充足而近期也要面对九龙东同行降价推售的影响我们预计这些资料来源FactSet项目的去化率和利润率将承压股份资料租金收入较为稳定总租金收入同比上升1至343亿港元期内出租率52周高位港元3010维持稳定在93未来的租金增长点包括1中环甲级写字楼The52周低位港元1922Henderson将于2023年建成和2大型中环新海滨项目将于2026-32年市值百万港元10239540分期落成但我们相信短期在写字楼市场不景气的情况下两项大型项目日均成交量百万339的租金水平会比预期低和回收周期会进一步拉长年初至今变化2239200天平均价港元2563维持中性下调目标价我们相信公司核心业务增长前景仍不明朗1资料来源FactSet香港物业开发启德项目在大量供应下面对更大的去化和价格不确定性谢骐聪CFAFRM2内地物业开发土地储备进一步减少以及利润进一步下降3香港投philiptsebocomgroupcom资物业我们预计短期内中环写字楼供应过剩和需求不足将导致租金疲软85237661815且空置率较高中环新海滨项目回收期过长我们对恒基维持中性评级按65的资产净值折让前为60把目标价从2780港元下调至2384港元财务数据一览年结12月31日202120222023E2024E2025E收入百万港元2352725551321443763944926同比增长-6086258171194核心利润百万港元136249629109651334617041核心每股盈利港元281199226276352同比增长-86-293139217277市盈率倍75106937760每股账面净值港元69206774681168897032市账率倍031031031031030股息率8585899499资料来源公司资料交银国际预测此报告最后部分的分析师披露商业关系披露和免责声明为报告的一部分必须阅读下载本公司之研究报告可从彭博信息BOCM或httpsresearchbocomgroupcom2023年8月23日恒基地产12HK图表1恒基2023年上半年业绩概览百万港元22年上半年23年上半年同比收入95061027881销售物业4309433706租金收入3397342709百货商店业务和超级市场937803-143其他业务8631711983销售成本48355695178毛利润46714583-19销售及推销费用51652416行政费用1047109243其他净收入33416013793息税前利润34424568327投资物业公平值减少增加37109nm净利息费用400618545应占联营合资公司利润24372398-16税前利润55166239131税项617117-810税后利润48996122250少数股东权益118165398净利润47815957246基本净利润51376073182每股盈利-呈报港元099123242每股盈利-核心港元106125179全年每股股息港元050500基本派息率472400-72ppt息税前利润率36244482ppt销售物业262206-56ppt租金收入736732-04ppt百货商店业务和超级市场11185-26ppt基本净利率57954059122年12月23年6月净负债百万港元7908677855-16每股帐面净值港元67746698-11净负债比率241240-01ppt资料来源公司资料交银国际下载本公司之研究报告可从彭博信息BOCM或httpsresearchbocomgroupcom22023年8月23日恒基地产12HK图表2恒基地产12HK目标价和评级港元股价目标价买入中性沽出45004000364131282780350030002384250020001500100050000081258125812581250100010001000100----------------0011112222333344222222222222222200000000000000002222222222222222资料来源FactSet交银国际预测图表3交银国际房地产行业覆盖公司收盘价目标价最新目标价评级股票代码公司名称评级交易货币交易货币潜在涨幅发表日期子行业16HK新鸿基地产买入8785127604522023年02月23日香港房地产823HK领展房托中性374052003902023年06月01日香港房地产12HK恒基地产中性211523841272023年08月23日香港房地产123HK越秀地产买入90311482712023年03月15日内地房地产884HK旭辉控股集团买入07633033422022年08月30日内地房地产1109HK华润置地买入311042823772022年05月24日内地房地产6098HK碧桂园服务买入728185015412023年03月29日物业服务2669HK中海物业买入90210801972023年03月23日物业服务资料来源FactSet交银国际预测截至2023年8月23日下载本公司之研究报告可从彭博信息BOCM或httpsresearchbocomgroupcom32023年8月23日恒基地产12HK财务数据损益表百万港元现金流量表百万港元年结12月31日202120222023E2024E2025E年结12月31日202120222023E2024E2025E收入2352725551321443763944926税前利润1537810780135961677721530主营业务成本1144515179181352069122484合资企业联营公司收入调整38204618400143364461毛利1208210372140101694822442折旧及摊销505437457466453销售及管理费用32193737470155056571营运资本变动632312891192927394763其他经营净收入费用3127572600717315利息调整5070000经营利润11990720799091216016186税费22632018127720392517财务成本净额491103357324488其他经营活动现金流228512260525796应占联营公司利润及亏损38204618400143364461经营活动现金流685174841044476039447其他非经营净收入费用5912260525796投资活动54850117260126272654税前利润1537810780135961677721530其他投资活动现金流48063673000税费20181277203925173230投资活动现金流500443790260126272654非控股权益165264332389464净利润131959239112251387117837负债净变动1295112212232162905774作每股收益计算的净利润136249629109651334617041权益净变动00000股息871587149149960710087资产负债简表百万港元其他融资活动现金流478150000截至12月31日202120222023E2024E2025E融资活动现金流5205120926682933174313现金及现金等价物1094711295123101396916449汇率收益损失550000应收账款及票据1684413668143511506915822年初现金580710947112951231013969存货10918097258102121107227112588年末现金1094711295123101396916449其他流动资产22062545254525452545总流动资产139177124766131327138810147404财务比率投资物业260241260124262725265352268006年结12月31日202120222023E2024E2025E物业厂房及设备51065355489844323979每股指标港元无形资产368364364364364核心每股收益28141989226527573520合资企业联营公司投资134842129924133925138261142722全面摊薄每股收益28141989226527573520其他长期资产105709257925792579257每股股息18001800189019852084总长期资产411127405024411169417667424328每股账面值6919967738681136888670322总资产550304529790542496556476571732利润率分析短期贷款3178430653212372678424945毛利率514406436450500应付账款2848026273337493683438185EBITDA利润率531299322335370其他短期负债29833548367134193344EBIT利润率510282308323360总流动负债6324760474586576703666474净利率561362349369397长期贷款6795556874686116935576967其他长期负债6692367290679296865869447盈利能力总长期负债134878124164136541138013146414ROA2518202430总负债198125184638195197205049212888ROE4129334050ROIC2717222736股本5234552345523455234552345储备及其他资本项目282675275603277418281157288110其他股东权益335020327948329763333502340455净负债权益比252221223234238非控股权益1715917204175361792518389利息覆盖率6021303748总权益352179345152347299351427358845流动比率2221222122资料来源公司资料交银国际预测存货周转天数169381389311596103989147应收账款周转天数26131952163014611285应付账款周转天数44183753383235723102派息比率640905834720592下载本公司之研究报告可从彭博信息BOCM或httpsresearchbocomgroupcom42023年8月23日恒基地产12HK交银国际香港中环德辅道中68号万宜大厦10楼总机85237661899传真85221074662评级定义分析员个股评级定义分析员行业评级定义买入预期个股未来12个月的总回报高于相关行业领先分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘标竿指数具吸引力中性预期个股未来12个月的总回报与相关行业一致同步分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现与大盘标竿沽出预期个股未来12个月的总回报低于相关行业指数一致无评级对于个股未来12个月的总回报与相关行业的比较落后分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘分析员并无确信观点标竿指数不具吸引力香港市场的标竿指数为恒生综合指数A股市场的标竿指数为MSCI中国A股指数美国上市中概股的标竿指数为标普美国中概股50美元指数下载本公司之研究报告可从彭博信息BOCM或httpsresearchbocomgroupcom52023年8月23日恒基地产12HK分析员披露本研究报告之作者兹作以下声明i发表于本报告之观点准确地反映有关于他们个人对所提及的证券或其发行者之观点及ii他们之薪酬与发表于报告上之建议观点幷无直接或间接关系iii对于提及的证券或其发行者他们幷无接收到可影响他们的建议的内幕消息非公开股价敏感消息本研究报告之作者进一步确认i他们及他们之相关有联系者按香港证券及期货监察委员会之操守准则的相关定义幷没有于发表研究报告之30个日历日前处置买卖该等证券ii他们及他们之相关有联系者幷没有于任何上述研究报告覆盖之香港上市公司任职高级职员iii他们及他们之相关有联系者幷没有持有有关上述研究报告覆盖之证券之任何财务利益除了一位覆盖分析师持有世茂房地产控股有限公司之股份有关商务关系及财务权益之披露交银国际证券有限公司及或其有关联公司在过去十二个月内与交通银行股份有限公司国联证券股份有限公司交银国际控股有限公司四川能投发展股份有限公司光年控股有限公司金川集团国际资源有限公司嘉兴市燃气集团股份有限公司青岛控股国际有限公司EddingGroupCompanyLimited七牛智能科技有限公司致富金融集团有限公司湖州燃气股份有限公司LeadingStarAsiaHoldingsLimitedGOGOXHoldingsLimited前称58FreightInc苏新美好生活服务股份有限公司兴源动力控股有限公司佳捷康创新集团有限公司清晰医疗集团控股有限公司汇通达网络股份有限公司东原仁知城市运营服务集团股份有限公司武汉有机控股有限公司读书郎教育控股有限公司博维智慧科技有限公司润迈德医疗有限公司乐透互娱有限公司双财庄有限公司中国旅游集团中免股份有限公司香港汇德收购公司百奥赛图北京医药科技股份有限公司宁波健世科技股份有限公司润歌互动有限公司子不语集团有限公司交运燃气有限公司多想云控股有限公司步阳国际控股有限公司阳光保险集团股份有限公司康沣生物科技上海股份有限公司冠泽医疗资讯产业控股有限公司澳亚集团有限公司粉笔有限公司润华生活服务集团控股有限公司淮北绿金产业投资股份有限公司洲际船务集团控股有限公司巨星传奇集团有限公司北京绿竹生物技术股份有限公司中天建设湖南集团有限公司安徽皖通高速公路股份有限公司怡俊集团控股有限公司宏信建设发展有限公司上海小南国控股有限公司SincereWatchHongKongLimited四川科伦博泰生物医药股份有限公司及新传企划有限公司有投资银行业务关系交银国际证券有限公司及或其集团公司现持有东方证券股份有限公司光大证券股份有限公司及InterraAcquisitionCorp的已发行股本逾1免责声明本报告之收取者透过接受本报告包括任何有关的附件表示幷保证其根据下述的条件下有权获得本报告幷且同意受此中包含的限制条件所约束任何没有遵循这些限制的情况可能构成法律之违反本报告为高度机密幷且只以非公开形式供交银国际证券的客户阅览本报告只在基于能被保密的情况下提供给阁下未经交银国际证券事先以书面同意本报告及其中所载的资料不得以任何形式i复制复印或储存或者ii直接或者间接分发或者转交予任何其它人作任何用途交银国际证券其联属公司关联公司董事关联方及或雇员可能持有在本报告内所述或有关公司之证券幷可能不时进行买卖或对其有兴趣此外交银国际证券其联属公司及关联公司可能与本报告内所述或有关的公司不时进行业务往来或为其担任市场庄家或被委任替其证券进行承销或可能以委托人身份替客户买入或沽售其证劵或可能为其担当或争取担当幷提供投资银行顾问包销融资或其它服务或替其从其它实体寻求同类型之服务投资者在阅读本报告时应该留意任何或所有上述的情况均可能导致真正或潜在的利益冲突本报告内的资料来自交银国际证券在报告发行时相信为正确及可靠的来源惟本报告幷非旨在包含投资者所需要的所有信息幷可能受送递延误阻碍或拦截等因子所影响交银国际证券不明示或暗示地保证或表示任何该等数据或意见的足够性准确性完整性可靠性或公平性因此交银国际证券及其集团或有关的成员均不会就由于任何第三方在依赖本报告的内容时所作的行为而导致的任何类型的损失包括但不限于任何直接的间接的随之而发生的损失而负上任何责任本报告只为一般性提供数据之性质旨在供交银国际证券之客户作一般阅览之用而幷非考虑任何某特定收取者的特定投资目标财务状况或任何特别需要本报告内的任何资料或意见均不构成或被视为集团的任何成员作出提议建议或征求购入或出售任何证券有关投资或其它金融证券本报告之观点推荐建议和意见均不一定反映交银国际证券或其集团的立场亦可在没有提供通知的情况下随时更改交银国际证券亦无责任提供任何有关资料或意见之更新交银国际证券建议投资者应独立地评估本报告内的资料考虑其本身的特定投资目标财务状况及需要在参与有关报告中所述公司之证劵的交易前委任其认为必须的法律商业财务税务或其它方面的专业顾问惟报告内所述的公司之证券未必能在所有司法管辖区或国家或供所有类别的投资者买卖对部分的司法管辖区或国家而言分发发行或使用本报告会抵触当地法律法则规定或其它注册或发牌的规例本报告不是旨在向该等司法管辖区或国家的任何人或实体分发或由其使用本报告的发送对象不包括身处中国内地的投资人如知悉收取或发送本报告有可能构成当地法律法则或其他规定之违反本报告的收取者承诺尽快通知交银国际证券本免责声明以中英文书写两种文本具同等效力若两种文本有矛盾之处则应以英文版本为准交银国际证券有限公司是交通银行股份有限公司的附属公司下载本公司之研究报告可从彭博信息BOCM或httpsresearchbocomgroupcom6