2024年上半年业绩符合预期：收入同比增长14.4%至117.6亿港元，主要受其他收入增长带动。核心净利润同比下降10.4%至54.4亿港元，占我们全年估算利润的50.0%，大致符合我们预期。净利润减少主要由于毛利率下跌，以及2023年上半年阳光房地产信托的一次性会计处理录得约16亿港元的收益。半年每股派息维持0.5港元，核心派息比率同比上升4.6个百分点至44.6%。
　　物业开发毛利率承压：物业开发收入同比增长14.0%至49.4亿港元，主要是受出售港汇东带动。同时，受出售港汇东以及政府征收农地一次性收益带动下，物业开发税前利润同比上升65%至14.8亿港元，但剔除该影响，税前利润下跌约44%至约5.0亿港元。已售未结销售达208亿港元，其中约60%将在2024年下半年结转入账，公司预期下半年结转入账毛利率比上半年高。公司计划在下半年推出五个香港住宅项目，共计96万平方尺，其中约56%位于启德，由于该区供应充足，而近期也要面对该区其他项目降价推售的影响，我们预计这些项目的利润率将承压。
　　租金收入稳定：总租金收入同比上升0.9%至34.6亿港元，期内出租率维持稳定在93%。中环甲级写字楼The Henderson已于2024年上半年落成，并预期在下半年开始带来租金收入，该项目预租率已达60%，明显高于同区另一主要新项目的<20%。从中长期看，我们相信恒基未来租金增长点主要来自于1）The Henderson出租率进一步上升，和2）大型中环新海滨项目将于2026-32年分期落成，但短期在写字楼市场供应过剩的情况下，两项大型项目的租金水平或比预期低和回收周期会进一步拉长。
　　维持中性，目标价不变：我们相信公司核心业务增长前景仍不明朗：1）香港物业开发：启德项目面对去化和价格不确定性，2）内地物业开发：利润进一步下降以及部份项目亏损，3）香港投资物业：短期内中环写字楼供应过剩，中环新海滨项目回收期过长。我们对恒基维持中性评级，按60%的资产净值折让，目标价维持在23.84港元。