业绩稳健增长，物管基本盘强劲，维持“买入”评级
　　保利物业发布2026年中期业绩，公司上半年物管基本盘强劲，增值业务主动调整结构，盈利能力改善。我们维持盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为16.6、17.7、19.3亿元，对应EPS为3.00、3.21、3.49元，当前股价对应PE为8.3、7.8、7.2倍，公司关联方发展稳健，在管规模持续扩张，新拓项目质素提升，增值业务结构优化，盈利修复可期，维持“买入”评级。
　　营收利润保持增长，盈利能力基本稳定
　　2026H1公司实现收入88.29亿元，同比增长5.2%；归母净利润9.34亿元，同比增长4.8%；毛利率19.19%，同比微降0.19pct，基本保持稳定；净利率10.7%，同比微降0.1pct；行政费率降至4.9%，同比下降0.4pct，在规模扩张的同时实现了人力成本的主动管控。截至上半年末，公司现金及银行结余123.37亿元，较年初下降4.3%；贸易应收款项及应收票据44.33亿元，较年初增长28.7%。
　　物管收入双位数增长，在管规模与单价齐升
　　2026H1公司物业管理服务收入70.80亿元，同比+11.9%，收入提升至80.2%（2025H1：75.4%），是收入增长的核心驱动力；物管毛利率15.82%，同比-0.77pct，主要受规模扩张初期成本前置及人力成本刚性影响。截至上半年末，公司合约面积10.18亿平，较年初+2.2%；在管面积8.94亿平，较年初+4.5%，其中第三方占比66.9%。公司上半年第三方新拓金额14.06亿元，其中超千万项目占比55.1%，位于核心50城的项目占比80.8%。公司上半年住宅社区平均物管费单价2.52元/平方米/月，新项目定价提升及存量项目提价效果持续释放。
　　增值业务主动收缩调结构，毛利率显著改善
　　2026H1公司非业主增值服务收入7.19亿元，同比-16.7%，其中案场协销服务同比-20.7%，写字楼租赁同比-12.5%；毛利率同比+1.57pct至12.78%。公司上半年社区增值服务收入10.30亿元，同比-14.4%，房屋租售经纪、家政服务、空间运营等核心业务保持增长；毛利率大幅+6.85pct至46.78%，盈利质量显著改善，表明公司正从追求规模转向聚焦高毛利核心品类。
　　风险提示：第三方项目拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。