投资要点：
　　26H1营收同比+5%，归母净利润同比+5%、符合市场预期，行政开支改善。2026H1，公司实现营业收入88亿元，同比+5.2%；毛利润16.9亿元，同比+4.1%；归母净利润9.3亿元，同比+4.8%；基本每股收益1.69元，同比+4.3%；毛利率和归母净利率为19.2%和10.6%，同比分别-0.2pct、-0.04pct；三费费率5.0%，同比-0.4pct，其中管理费率同比-0.4pct。26H1末，公司贸易应收款及应收票据44.3亿元，同比+12.9%。
　　26H1末在管面积同比+7%，物管费单价稳步提升。2026H1末，公司在管面积达8.9亿平，同比+7.2%；合同面积10.2亿平，同比+2.2%；合同/在管覆盖率达1.14倍，同比-0.06倍。2026H1末，在管面积中：1）住宅、公服、商写分别占38%、54%、8%，非居业态占比合计达62%；2）保利、第三方分别占比33%、67%；合同面积中，保利、第三方分别占比36%、64%。2026H1，公司新拓展第三方项目单年合同金额14.1亿元，同比持平，其中单年合同金额超千万元的新拓展第三方项目占比55%，其中位于核心50城的新拓展第三方项目单年合同金额占比80.8%。2026H1，公司住宅平均物业费为2.52元/平*月，同比+0.05元/平*月，其中，保利、第三方平均物业费分别为2.61、2.03元/平*月，分别同比+0.05、+0.08元/平*月，住宅平均物管费单价稳步提升。
　　基础物管/非业主增值/社区增值收入分别同比升/降/降，社区增值服务毛利率同比提升。2026H1，公司物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务分别实现营收71、7、10亿元，分别同比+11.9%、-16.7%、-14.4%，分别占比80%、8%、12%；毛利率分别为15.8%、12.8%、46.8%，分别同比-0.8pct、+1.6pct、+6.8pct。物业管理服务中，住宅、公服、商写分别收入占比56%、25%、19%，非居业态收入占比达44%，同比+1pct。非业主增值服务中，案场协销服务、写字楼租赁、其他非业主增值服务分别同比-20.7%、-12.5%、-13.3%，分别占比45%、14%、41%。公司物管业务收入稳步增长，毛利率有所下行。
　　投资分析意见：业绩稳步增长，外拓持续推进，维持“买入”评级。保利物业背靠保利地产，规模增速确定性较强，并战略布局非住宅物业管理业态。21年11月，公司发布股权激励，建立了中长期激励体系，聚焦长期高质量发展。公司在学校、公共、产业园、城镇景区等业态领域积极扩张，央企背景资源有望帮助公司持续拓展非住宅项目。考虑到物管拓展量价放缓，我们维持公司2026-28年归母净利润预测分别为16.3/17.2/18.2亿元，同比分别+5.3%/+5.4%/+5.6%，现价对应26年PE为8倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：业务拓展不及预期，激励计划进展不及预期，人工成本上升致利润率下行。