核心观点
　　2026年年初以来上海、北京、深圳的租金出现止跌回升，我国租赁住房总需求有较强支撑，一二线核心城市租赁需求更为旺盛。十四五期间保租房建设带动集中式公寓供应量快速增加，2027年以后新增供给的下行将缓解集中式公寓降价压力。对于租赁住房企业发展模式，当前中资产模式式微，轻资产及重资产模式为主流扩张选择。对于租赁住房公募REITs，我国已上市9只，其资产区位优质，公租房项目经营表现更为稳定，厦门、深圳项目租金有较好提升，建议关注公租房与核心城市优质资产两条租赁住房REITs布局主线。
　　摘要
　　核心城市租金止跌回稳，租赁需求有支撑，城市区域有分化。2026年年初以来，在租赁供给缩量、核心区域产业趋势强劲的带动下，上海、北京、深圳的租金出现止跌回稳。流动人口规模增长、初婚初育年龄推迟为我国租赁住房的总需求提供支撑，其中一二线核心城市因流动人口规模大、购房压力大，租赁需求更为旺盛。租金与房价本质上都受到宏观经济的影响，房价可看作长期租金的折现；我国房地产市场以内需为主导，租金与房价变动趋势一致，租金变动节奏落后于房价、变动弹性小于房价。
　　保租房引领行业成长，重资产及轻资产模式扩张成主流。我国租赁住房市场的供给主要可分为个人租赁房源、集中式公寓两大类，集中式公寓可再细分为市场化长租房、保租房、公租房三小类。十四五期间保租房建设带动集中式公寓供应量快速增加，集中式公寓整体处在降价稳出租率的状态，2027年以后主要供给将由新建转向存量改造，新增供给下行将缓解集中式公寓降价压力。租赁住房运营企业在商业模式选择上，租金下行趋势导致中资产模式式微，轻资产及重资产模式成主流选择。
　　已上市租赁住房REITs资产区位优质，经营稳中求进。已上市的9只租赁住房公募REITs底层资产均布局在北京、上海、深圳、厦门、苏州等核心城市，底层资产均为保租房或公租房，业绩达成率长期稳定在100%左右。租赁住房REITs出租率普遍保持高位，公租房项目经营表现更为稳定，厦门、深圳项目租金有较好提升。凭借较强的抗周期属性，租赁住房REITs长期受到市场青睐，二级市场表现较为稳定。建议关注公租房与核心城市优质资产两条主线，看好底层资产全部为公租房的华夏北京保障房REIT、中航北京昌保租赁住房REIT，以及布局核心城市优质区位的国泰海通城投宽庭保租房REIT、红土创新深圳安居REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT、中金厦门安居REIT。
　　风险分析
　　1、资产运营与现金流风险：租赁行业盈利依赖持续稳定的租金收入。若宏观经济波动、区域供需失衡或运营管理能力不足，可能导致出租率下滑、租金收益不及预期，进而影响底层资产现金流稳定性，对REITs分派能力造成影响。
　　2、区域市场分化风险：租赁住宅资产收益依赖项目所在区域的供需基本面。各城市各区域租赁市场景气度、租金增长潜力及空置率存在差异。若项目所在的城市区域市场表现不及预期或出现供给过剩，将影响项目的租金与出租率表现。
　　3、政策依赖与合规风险：租赁行业及REITs发展受宏观政策、税收优惠及监管规则影响。若未来保障性租赁住房等支持政策调整、租金管制趋严或REITs相关税收、发行制度发生变化，可能影响项目盈利预期、资产估值。