时隔24年第二次系统性修订，公积金转向住房全周期账户
　　2026年6月5日，住建部发布《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》（征求意见期至7月5日），系2002年大修后时隔24年的第二次系统性修订。核心变化：提取情形从6种扩容至9种，新增装修、物业费提取；明确租房提取金额可合并计入账户余额核定贷款额度，打通"不敢提"堵点；灵活就业人员纳入自愿缴存。修订本质不是加杠杆刺激楼市，而是把沉淀储蓄转化为即期住房消费，公积金从购房信贷工具转向覆盖租、购、装、住的住房全周期账户。我们认为公积金条例修订的核心是通过扩展提取场景、打通租房提取与贷款额度的堵点，提高存量资金的使用效率。
　　存量资金分布不均，核心城市资金池充足、放松空间大
　　截至2024年末全国缴存余额约10.9万亿元，提取人数仅占实缴人数46.1%，过半资金"沉睡"。资金池遵循"以存定贷、循环使用"，真正约束公积金释放的是提取门槛、贷款额度与个贷率安全边界。2024年全国个贷率73.86%，整体充裕，但城市分化明显。北上广深整体处于70%-80%（北京低于70%），四城合计余额2.32万亿元（占全国21.3%），资金足、风险小，我们认为一线城市公积金政策空间较大、效果可能较其他城市更显著。
　　一线城市额度大幅上调，300万刚需房测算等效降息
　　2026年以来北上广深先后上调贷款额度，家庭最高额度均超300万元（上海324万、深圳351万、广州360万、北京340万）。一线城市的共性是额度提升，特点是深圳叠加条件最多元并松绑限购、广州侧重生育支持、北京突出绿色建筑与职住平衡、上海相对审慎。以300万元总价、首付20%测算，政策调整前后北京月供减少约285元（等效商贷利率降45bps）、上海166元（29bps）、广州95元（22bps）、深圳48元（7bps）。公积金2.6%与商贷3.05%的35bps利差下，额度提升实质是结构性降息。
　　低总价二手房受益最直接，装修物业费提取激活后周期消费
　　2026年7月北上广深300万元以下二手住宅成交套数占比分别为49%、57%、82%、54%，我们认为内此次公积金政策调整后对于300万元以下房屋可全面覆盖首付和贷款，利好二手置换链条打通，中期间接传导至新房。与此同时，我们认为500万元以上改善房源公积金占比有限，其修复更取决于收入与房价预期。若征求意见稿落地，装修提取与物业费提取将直接利好家装、建材、家居、物业板块。
　　投资建议
　　综上所述，2026年8月北京公积金政策放松后已形成一线城市年内公积金政策全面调整，印证了我们中期策略报告《万亿公积金待激活，利好市场筑底》中提及的下半年关注公积金政策的前瞻判断。我们认为此次公积金政策条例的修订以及一线城市的公积金政策调整，直接利好低总价二手房交易和后周期产业链（家装、家电、家居、物业）。虽然头部央国企一线城市占整体销售和土储比重不高，但公积金政策对一线城市的托底作用对开发商亦有边际正向影响——短期通过预期修复推动PB估值企稳，中长期兑现至基本面和业绩边际变化。我们延续“存量崛起，开发筑底”的行业基本判断，看好华润置地、越秀地产、建发股份、贝壳。
　　风险提示：政策落地节奏不及预期；各地执行力度存在差异；居民收入预期修复偏慢；城市资金池流动性约束影响实际释放效果