2026年8月20日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、人民银行上海市分行、上海金融监管局、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》（简称“沪八条”），自2026年8月21日起施行。通知从优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置、推进收购二手住房用作保障性租赁住房等5个方面推出8项政策措施，旨在更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
　　政策定性：巩固回稳的精准增量，而非全面放松。本轮措施以降低改善置换交易成本、疏通一二手联动为主线，未调整限购资格框架；信贷与补贴的购入端主要锚定外环外新建商品住房，外环内二套商贷首付规则维持不变，体现“核心区稳预期、外围区促去化与置换”的差异化思路。
　　三条抓手形成组合。公积金：现房可提公积金付首付且“既提又贷”、购房提取频次与额度放宽、契税及配套车位（库）/储藏室纳入提取；信贷：外环外（含原差异化政策区域，明确含宝山、嘉定全域）二套商贷最低首付比例由不低于20%调整为不低于15%，与首套最低首付门槛对齐，外环内二套仍为不低于25%；财政补贴：外环外买新+1年内卖旧的贷款补贴与跨环（卖外环内旧）定额补贴可叠加，单套最高8万元，贷款类补贴另设2亿元总额、用完即止，并明确执行至2027年3月31日，以时限与额度约束引导置换需求尽快入市。
　　中长期工具同步加码。房票纳入征收拆迁安置选项、聚焦城中村与旧改，有助于安置需求向市场化购房转化；中心城区（含浦东外环内）加快收购二手房改保租房，有助于盘活中心城存量、增加保障性租赁供给，与商品住宅交易端政策形成分工。
　　投资建议：政策利于巩固上海市场回稳向好预期，对外环外新房去化、改善置换链条形成边际利好，对板块情绪与核心城市基本面预期具催化作用。建议关注在上海及高能级城市布局较深、产品力与交付能力较强的优质开发企业如华润置地、招商蛇口、保利发展、绿城中国、中国金茂、建发国际及本地的优质国企标的如城投控股、中华企业、浦东金桥等。
　　风险提示：政策落地细则与执行节奏不及预期；置换链条疏通效果弱于预期；销售去化不及预期；融资环境变化等