板块行情：第32周（8月3日-8月7日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨2.1%，在31个一级行业板块中排名第17。
　　政策要闻：地方层面：北京：8月7日北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会、北京住房公积金管理中心发布关于进一步优化调整本市房地产政策的通知。一、优化住房限购政策。非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，在本市缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。二、完善房屋赠与政策。父母将家庭名下本市商品住房赠与子女的，不核验子女的购房资格。三、加大住房公积金支持力度，提出如适度提高住房公积金最高贷款额度，购房家庭中1人为公积金缴存人的，购买首套住房公积金贷款最高贷款额度为120万元，二套住房公积金贷款最高额度为100万元；夫妻双方均为缴存人的，购买首套住房公积金贷款最高贷款额度为240万元，二套住房公积金贷款最高额度为200万元。优化公积金贷款额度与缴存年限挂钩机制，购房家庭中1人为公积金缴存人的，每缴存一年住房公积金可贷款20万元；夫妻双方均为缴存人的，每缴存一年住房公积金可贷款40万元，核算贷款额度以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。对在本市无住房或仅有1套住房的本市缴存人家庭，当前已结清公积金贷款的，再次购房时可申请公积金贷款。此外还包含扩大存量房“带押过户”范围，支持本市公积金贷款存量房“带押过户”等政策。
　　公司动态：1）招商蛇口：8月4日，招商蛇口与中国旅游集团组成的联合体以15.8亿元总价竞得浦东新区唐镇PDP0-0405单元C-02E-01地块。该地块未触及17.22亿元的中止价，成交楼面价为48114元/平方米，溢价率为28.45%。2）中国海外发展：8月4日，中海以总价83.99亿成功摘得北京朝阳南磨房乡广渠路0409-10地块，溢价率19.04%，楼面价约为81406.75元/平方米。该宗地位于朝阳区劲松街道，用地规模36847.62平方米，地上建筑规模103173.336平方米，容积率2.80。3）中国金茂：8月7日，中国金茂以14.47亿元摘得三亚崖州湾科技城（中片区）控规YK06-04-04地块，加上1.6亿元的配建成本，综合拿地金额达到16亿元，综合楼面价约6733元/平方米。该地块出让面积95460.83平方米，约143亩，用途为100%二类城镇住宅用地，容积率≤2.5，建筑限高80米，绿地率≥40%，项目可建面积近24万平方米。
　　销售端：第32周新房成交同比减少5%，二手房成交同比增加3%。1）本周20城商品房成交面积136万方，商品房日平均成交面积19.4万方，环比减少32%，同比减少5%。2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积5845万方，累计同比减少6%。3）第32周11城二手房成交面积181万方，日平均成交面积25.9万方，环比减少14%，同比增加3%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积6693万方，同比增加5%。
　　投资策略：三个方向，寻找地产alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。
　　风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。