投资要点：
　　板块行情：本周上证指数上升2.8%、深证成指上升5.4%、创业板指上升6.6%、沪深300上升2.3%、房地产（申万）上升2.1%。个股方面，涨跌幅前五的分别为：先导基电(+20.3%)、万通发展(+17.8%)、*ST阳光(+17.7%)、香江控股(+17.0%)、京投发展(+17.0%)，涨跌幅后五的分别为：滨江集团(-8.4%)、中国国贸(-4.7%)、招商积余(-3.7%)、万科A(-3.6%)、华发股份(-3.5%)。
　　数据跟踪：新房：本周（8.01-8.07），42个重点城市新房合计成交123万平米，环比下降37.6%。8月截至本周（8.01-8.07），42个重点城市新房合计成交123万平米，环比下降18.9%，同比下降10.2%，年初至今累计成交同比下降18.0%。二手房：本周（8.01-8.07），21个重点城市二手房合计成交175万平米，环比下降9.5%。8月截至本周（8.01-8.07），21个重点城市二手房合计成交175万平米，环比下降10.7%，同比上升3.3%，年初至今累计成交同比上升3.3%。
　　行业新闻：宏观方面，北京市住建委等部门发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，优化限购及公积金政策，其中非京籍家庭购买五环内商品住房社保或个税缴纳年限由2年缩短至1年；住房公积金贷款额度提升，单缴存人最高贷款额度提高至120万元，夫妻双方均为缴存人最高提高至240万元，符合条件家庭最高可上浮至340万元。上海方面，市政府原则同意《上海市国土空间近期实施规划（2026—2030年）》，提出加快“十五五”建设任务空间布局引导，统筹生态农业城镇空间，优化用地结构。土地市场方面，联发集团以8.16亿元竞得浦东张江孙桥社区地块，溢价率26.92%；杭州旅投与招商蛇口联合体以15.8亿元竞得上海唐镇地块，溢价率28.45%；华润以16.14亿元竞得上海嘉定区地块，溢价率13.98%。北京朝阳南磨房乡地块经过191轮竞价，由中海新城以83.99亿元竞得，溢价率19.04%。此外，武汉洪山区、南京栖霞区等地块亦实现溢价成交，土地市场延续核心区域热度较高的特点。
　　公司公告：经营方面，招商蛇口7月实现签约销售金额138.14亿元，同比-11.78%，1-7月累计签约销售金额1100.59亿元，同比+5.27%；中国海外发展7月合约物业销售金额151.19亿元，同比+27.6%，1-7月累计销售金额1494.70亿元，同比+13.2%；绿城中国7月销售金额54亿元，同比+8%，但1-7月累计合同销售金额655亿元，同比-23.57%。保利置业7月合同销售金额30亿元，同比+7.14%，累计销售金额262亿元，同比-11.19%。龙湖集团7月单月合同销售金额20.9亿元，同比-65.17%，1-7月累计合同销售金额186.4亿元，同比-54.55%；金地集团7月签约金额15亿元，同比-41.86%，1-7月累计签约金额110.3亿元，同比-44.10%；旭辉控股集团7月合同销售金额6.1亿元，同比-41.35%，累计合同销售金额56.4亿元，同比-49.64%。越秀地产7月合同销售金额51.03亿元，同比下降15.0%，1-7月累计合同销售金额556.08亿元，同比下降17.6%。
　　投资分析意见：我们认为，2026年，三大趋势值得期待：1）房地产调整有望进入尾声：复盘全球主要经济体房地产危机，平均跌幅35%，平均调整时间6年，当前我国实际房价调整的长度与深度均已相对充分。2）“好房子”结构性机会：我国房地产市场进入结构分化阶段，中央层面高频提及建设好房子，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮。3）香港楼市复苏延续：多重利好因素的共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，我们认为港资发展商有望迎来新一轮价值重估。我们维持房地产“看好”评级，建议关注：1）港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、信和置业、嘉里建设；2）地产开发：华润置地、招商蛇口、建发国际集团、绿城中国、中国金茂；3）二手房中介：贝壳；4）物管企业：招商积余、华润万象生活。
　　风险提示：房地产量价超预期下行、房地产融资资金趋紧、房地产政策不及预期。