核心观点
　　周观点：
　　7月进入传统淡季后，一线城市楼市边际降温，前期表现较强的上海、深圳房价改善趋势亦有所走弱，但我们认为当前变化只是季节性因素扰动，核心城市楼市结构性改善趋势和逻辑依旧成立，但需要重申年初以来的坚定判断，2026年依旧是磨底形态，2027年才是涨价形态，即便考虑到“金九银十”的或有改善（级别大概率弱于小阳春），今年下半年房价预计仍难有明显改善，企稳走平是大概率的情形。此外全国房价走势依然呈现从急跌向缓跌过渡的整体改善态势，淡季也并未出现加速下跌。在今年楼市表现整体弱于上海、深圳，5月之后边际有所走弱的背景下，8月7日北京适时出台优化限购及公积金贷款政策，在市场淡季进一步提振市场预期和居民实际购买力。年初以来我们一直强调公积金政策调整会是今年政策重心，地方层面将应出尽出，我们统计年初以来已有超80城提高公积金贷款额度上限。参考上海2月政策出台后低总价房源率先改善的经验，在公积金贷款额度大幅提升更利好低总价房源的背景下，我们判断，北京低总价段房源的成交量及价格均有望明显改善，二手房整体价格拐点亦有望进一步前移:（1）7月传统淡季效应显现，一线城市房价改善斜率放缓、成交降温，但非一线整体依然呈现房价跌幅收窄的缓跌迹象并未加速下滑。挂牌价方面，7月一线城市月环比跌幅有所走阔。7月全国、一线城市挂牌价月环比分别下降0.46%、0.43%，跌幅分别走阔0.01pct、0.37pct，而二线、三四线城市月环比跌幅分别收窄0.03pct、0.08pct；从7月一线城市分总价段成交来看，此前表现较强的上海低总价段和深圳中高总价段均出现一定程度降温：深圳中高总价段（700-3000万）房源结束此前上行趋势，各总价段房源普跌。700-1000万、1000-1500万和1500-3000万总价段房源挂牌价环比转负；上海低总价段房源（0-500万）虽维持上行趋势，但涨幅明显收窄，0-200万、200-300万和300-500万总价段房源月环比分别+0.3%、+0.4%和+0.1%，涨幅分别回落0.4pct、0.2pct和0.2pct；而北京各总价段房源维持前期普跌趋势；实时成交方面，虽然7月一线城市同比仍保持不错的增速，但受传统淡季影响环比普遍回落，北京、上海、广州、深圳7月实时成交环比分别下降9.0%、0.9%、6.0%和14.2%；（2）北京政策宽松向上海靠拢，公积金额度大幅加码有望推动低总价房源率先改善。8月7日北京进一步优化房地产政策，非京籍家庭五环内购房社保或个税年限由2年降至1年，同时显著提高公积金贷款额度，夫妻双方均缴存公积金的家庭首套/二套最高贷款额度提升至240/200万元（与上海相同），叠加多子女等条件后最高可上浮至340万元（高于上海），并进一步优化房屋赠与、公积金贷款套数认定及二手房“带押过户”等政策。其中，家庭首套公积金最高贷款额度（不考虑上浮）翻倍，由120万提升至240万与上海持平，显著增强居民实际购买力，参考上海2月新政后的表现，我们判断，北京低总价房源需求有望率先释放，并带动成交及价格边际改善；在当前二手房去化周期在6个月左右、库存水平较健康的情况下，北京二手房价格企稳拐点有望更早出现。
　　二手房周度跟踪：
　　挂牌价方面，深圳环比转正，上海小幅回落，北京、广州延续跌势。深圳挂牌价周环比转正（+0.11%），此前连续六周下行；上海挂牌价周环比转负（-0.03%）；北京挂牌价周环比0.18%，跌幅走阔0.05pct，已连续21周下行；广州挂牌价周环比转负（-0.44%），近九周呈下行趋势。
　　挂牌量方面，深圳八连降，上海再度回落。北京周环比转正（+0.83%），此前连续两周下降，年初至今累计下降9.70%；上海周环比转负（-0.51%），近二十一周整体呈下行趋势，年初至今累计下降12.81%；广州周环比+0.02%，涨幅回落0.09pct，连续十五周下降后七连升，年初至今累计下降4.32%；深圳挂牌量周环比-1.14%，降幅回落0.26pct，已连续八周下行，年初至今累计下降9.02%。
　　实时成交方面，广州环比转正，北京两连降。实时成交方面（二手房定金协议成交，领先网签半个月至一个月），截至8月8日，广州周环比转正（+0.7%），此前连续两周下行；深圳周环比转正（+7.7%），此前连续两周下行；截至8月7日，北京周环比-4.7%，跌幅走阔3.3pct，当前连续两周下行；网签方面，截至8月8日，北京周环比转负（-19.5%）；上海周环比转负（-4.1%），此前连续两周上行；深圳周环比转正（+2.3%），此前连续三周下行。
　　投资建议与投资标的
　　择时方面我们的建议是：
　　（1）短期把握三季度末和四季度末交易性行情的择时窗口；
　　（2）中期看2027年有望成为地产板块系统性β重估的起点，板块或成为年度交易主线，明年Q1末是重要的观测和择时窗口。
　　（3）长期看本轮周期底部的投资机会将更多体现在α而非β，α行情起点可能在2028年。
　　相关标的：（1）核心城市土储占比高的头部央国企：华润置地(01109，未评级)、中国金茂(00817，未评级)、中国海外发展(00688，未评级)、招商蛇口(001979，未评级)；（2）也