新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大，二手房成交面积环比降幅扩大，同比涨幅收窄；新房库存面积同环比均下降；去化周期环比上升，同比下降。
　　核心观点
　　新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。第32周47城新房成交面积186.4万平，环比下降32.3%，同比下降16.1%，同比降幅扩大了15.2个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-10.4%、-42.0%、-31.2%，同比增速分别为34.5%、-18.6%、-30.6%，一线城市同比增速较上周提升了41.1百分点，二线城市同比增速下降了34.4个百分点，三四线城市同比降幅扩大了16.9个百分点。
　　二手房成交面积环比降幅扩大，同比涨幅收窄。第32周23城二手房成交面积为207.6万平，环比下降5.9%，同比上升5.9%，同比涨幅较上周收窄了1.6个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-11.2%、-3.8%、-0.8%，同比增速分别为10.2%、-2.0%、15.9%，一线城市同比涨幅与上周基本持平，二线城市同比降幅较上周扩大了1.6个百分点，三四线城市同比涨幅较上周收窄了4.1个百分点。
　　新房库存面积同环比均下降；去化周期环比上升，同比下降。截至第32周末，13城新房库存面积7197.3万平方米，环比增速为-0.04%，同比增速为-10.5%；去化周期16.2个月，环比扩大0.4个月，同比下降3.2个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为13.3、14.2、61.2个月，一、二线城市环比分别上升0.5、0.3个月，三四线城市环比下降2.4个月，一、二、三四线城市同比分别下降2.9、1.8、7.4个月。
　　土地市场同环比量价齐涨；溢价率环比下降、同比上升。第31周百城全类型成交土地规划建筑面积为1057.5万平，环比上升2.0%，同比下降35.5%；成交土地总价为693.1亿元，环比上升189.8%，同比上升65.7%；楼面均价为6554元/平，环比上升184.2%，同比上升156.9%；土地溢价率为4.0%，环比下降1.8个百分点，同比上升3.1个百分点。
　　房企国内债券发行量环比上升，同比下降。第32周房地产行业国内债券总发行量为126.4亿元，环比上升99.5%，同比下降40.1%。总偿还量为140.5亿元，环比上升45.1%，同比上升73.1%；净融资额为-14.14亿元。
　　板块相对收益有所下降。第32周房地产行业绝对收益为2.1%，较上周下降2.9pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-0.2%，较上周下降6.6pct。房地产板块PE为10.6X，较上周上升0.1X。
　　政策
　　8月7日，北京发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自8月8日起实施，主要进行了三方面的调整：1）优化限购：非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由2年调整为1年。2）父母将家庭名下本市商品住房赠与子女的，不核验子女的购房资格。3）公积金政策进一步优化。①由单边改为双边。单人缴纳的贷款额度为首套120万，二套100万；夫妻双方缴纳的贷款额度为首套240万，二套200万。②贷款额度上浮方面，新增“城六区户籍居民家庭，在城六区外购买首套，最多可上浮20万元”的规定；叠加“购买住房符合建筑绿色发展支持政策最多可上浮40万元”，“京籍二孩及以上家庭购房的，上浮40万元”。同时符合可叠加，单人缴存的最高上浮60万元；夫妻双方缴存的最高上浮100万元。③每缴存一年的可贷额度从15万元提升至单人缴存20万元、夫妻缴存40万元。④新增：支持本市公积金贷款存量房“带押过户”；支持公积金用于自住住房装修费用提取（凭具备建筑装修装饰工程专业承包资质的企业开具的房屋装修装饰增值税发票，申请提取公积金用于本市自住住房装修，提取额度不超过增值税发票金额的50%，且最高不超过25万元。同一产权人就同一住房再次申请装修提取，距上次装修提取应满10年）。
　　投资建议
　　8月楼市延续传统淡季，我们预计四季度开始销售将有所回升。从投资角度来说，部分房企已经出现结构性改善，包括销售布局的转换以及在拿地方面有突出表现。节奏上，四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动因素包括：“金九银十”带来的成交量季节性回升、公积金制度的改革及相关政策落地、被忽略的但已出现结构性改善的部分房企估值仍处于低位。我们看到，多数房企在25年计提减值相对较多，26年可能筑底，因此27年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。
　　现阶段我们建议关注：1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股、我爱我家。3）以持有性物业管理为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活、太古地产
　　风险提示：
　　政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。