资要点：
　　物业买卖恢复盈利，经常性核心净利润高增：2026H1，公司总营收同比+8%至94.13亿港元；得益于上半年出售了高利润的深水湾道6号两栋独立屋，公司实现核心净利润同比+11%至49.00亿港元，撇除出售资产后经常性核心净利润同比+36%至46.61亿港元。分业务来看，2026H1公司物业买卖业务由亏转盈，贡献经常性核心净利润12.11亿港元；而物业投资业务贡献经常性核心净利润34.45亿港元，同比-8%，主要受美国Brickell出售后相应租金流失及利息资本化率下降的拖累。
　　派息稳健兑现增长承诺：公司继续兑现每股派息中个位数增长目标，2026H1分派中期股息0.37港元/股，同比+6%。回顾公司2016年以来派息历史，2016-2025年期间每股派息CAGR达5.5%，实现了连续稳健的股息增长。
　　零售业态全面修复，表现强劲：2026H1，公司于内地和香港的零售业态应占租金收入分别为29.98和12.99亿港元，分别同比+14%和+3%，分别占公司总应占租金收入的40%和17%。零售业态全面修复，2026H1公司在香港太古广场购物商场、太古城中心及东荟城名店仓的零售额分别同比+15%/+3%/16%，公司在内地零售业态组合的应占零售额（不含车）同比+23%。
　　香港写字楼业态应占租金收入止跌：2026H1公司香港写字楼应占租金收入为25.83亿港元，同比基本持平，其中太古广场的出租率保持高位且续租租金降幅收窄，部分租约租金可以获得正增长；内地写字楼应占租金收入同比+ 3%至4.25亿港元，但若撇除人民币汇率变动影响，内地写字楼应占租金收入同比-3%。
　　利息支出总额下降：截至2026H1，公司净负债比率14.8%，较2025年末+0.2个百分点；加权平均融资成本3.3%，较2025年末- 0.2个百分点；利息支出总额同比下降13%至8.49亿港元。
　　我们的观点：在7月两部门发文针对离岸信托征税20%后，根据财新报道税务机关开始对境外保单收益征税20%，引发二级市场金融地产板块联动波动。我们判断该政策对太古地产这类持有型开发商的直接影响有限。我们认为公司运营能力行业领先，自2026年末起新项目陆续开业贡献增量收入，有能力维持派息稳健增长，因此维持“增持”评级，预计公司2026/2027/2028年DPS为1.20/1.26/1.31港元，对应2026年8月7日收盘价股息率约5.1%/5.4%/5.6%。
　　风险提示：办公楼业态租金持续承压，零售额增长不及预期，项目开业进度不及预期，派息不及预期。