核心观点
　　2026年上半年公司实现营收94.1亿港元，同比增长7.9%；实现股东应占溢利36.3亿港元，去年同期为亏损12.0亿港元，扭亏为盈主因上半年投资物业公平值收益增加。公司零售物业组合表现强劲，香港3座零售物业均维持满租；内地标杆项目零售销售额大幅增长。办公楼出租率已出现边际改善。住宅买卖项目去化表现良好，将有效支撑公司未来结算收入。财务健康，净负债率保持低位水平。公司股息政策是实现股息持续增长，宣派2026年第一次中期股息每股0.37港元，较2025年第一次中期股息增加6%。
　　事件
　　公司发布2026年中期业绩，上半年实现营收94.1亿港元，同比增长7.9%；实现股东应占溢利36.3亿港元，去年同期为亏损12.0亿港元。
　　简评
　　股东应占溢利扭亏为盈，经常性基本溢利同比高增。2026年上半年公司实现营收94.1亿港元，同比增长7.9%；实现股东应占溢利36.3亿港元，去年同期为亏损12.0亿港元，扭亏为盈主因扣除非控股权益后，上半年投资物业公平值收益2600万港元，而去年同期录得46.8亿港元亏损。公司上半年实现股东应占经常性基本溢利46.6亿港元，同比增长36.3%，主要反映零售物业组合租金收入增加，及出售香港深水湾道6号的两座独立屋。
　　零售物业内地香港均表现强劲，办公楼物业边际改善。1）公司零售物业组合表现强劲，香港3座零售物业均维持满租；内地标杆项目零售销售额大幅增长，其中上海兴业太古汇同比增长82.2%、北京三里屯太古里同比增长63.2%；上半年零售物业租金收入为37.7亿港元，同比增长3.2%。2）办公楼出租率已出现边际改善，上半年香港整体办公楼出租率为92%，较2025年全年提升1pc t；内地颐堤港一座、香港兴业中心一座及二座出租率均由2025年的93%提升至96%；上半年办公楼租金收入为26.4亿港元，同比微增0.1%。
　　住宅买卖项目表现亮眼。截至7月末，香港柴湾海德园第一期推出的429个预售单位已售出354个，上海陆家嘴太古源源邸378个单位已售出316个，去化表现良好，将有效支撑公司未来结算收入。
　　负债率保持低位，股息持续稳健增长。公司财务健康，净负债率保持低位水平，截至2026年半年度末，公司净负债率为14.8%，较2025年末微升0.2个百分点，较低的杠杆水平使得公司具备较强的抵抗行业波动风险的能力。公司股息政策是实现股息持续增长，宣派2026年第一次中期股息每股0.37港元，较2025年第一次中期股息增加6%。
　　维持盈利预测与买入评级不变。我们预测2026-2028年公司EPS分别为0.64/0.83/0.84港元，作为老牌高端商业地产商，通过多年经营，其运营能力及品牌方面均已打造出核心竞争优势。维持买入评级不变。
　　风险分析
　　1、香港与内地零售增长不及预期：若香港和内地的零售增长不及预期，则公司旗下商场的商户销售将受到影响，继而影响到公司的投资物业相关租金收入。
　　2、办公楼市场复苏不及预期：若香港和内地的办公楼市场复苏不及预期，则公司旗下的办公楼出租率及租金单价都有可能承压下行，继而影响到公司的投资物业相关租金收入。
　　3、楼市整体遇冷导致销售及结转不及预期：若公司布局城市的楼市遇冷，则公司的物业买卖和后续结转规模将受到影响。
　　4、酒店业务开展成果不及预期：酒店业务受到宏观环境变量影响，如居民收入、旅游意愿等不及预期，则会影响公司酒店业务贡献的收入及利润。