事项：
　　公司公布上半年运营数据，其中上海兴业太古汇、北京三里屯太古里、上海前滩太古里、成都太古里2025年上半年零售额同比上升13.5%、6.8%、4%、0.2%，北京颐堤港同比持平，广州太古汇零售额同比下降2.1%，降幅较24年（-10.7%）明显收窄。
　　评论：
　　购物中心商圈头部优势显著，零售额同比基本实现增长。1）内地购物中心零售额季度同比持续改善，2025年上半年大部分实现增长，与我们预测一致。2）受益于奢侈品牌持续入驻，包括LV“路易号”、Dior快闪店等，改造成果显著，上海兴业太古汇上半年零售额同比增长13.5%。北京三里屯太古里零售额同比增长6.8%，25-28年头部奢侈品牌独栋门店逐步开业，零售额和租金还将快速增长，也将进一步巩固商圈头部地位。上海前滩太古里零售额同比增长4%。超市场预期。3）公司项目凭借商圈头部地位以及公司强大的运营、招商能力实现零售额增长，预计2025年购物中心租金仍将实现增长。
　　香港购物中心保持满租，零售额增速环比改善。与街边店等受游客和“北上消费”影响不同，公司香港购物中心整体延续24年Q4趋势，持续小幅改善。其中太古广场、太古城中心、东荟城名店仓25年H1零售额增速同比+1.4%、+2%、-3.3%，出租率连续6个季度达100%，也印证了商户倾向于头部优质物业的趋势。
　　香港写字楼消化历史降租影响中。1）由于新增供应持续对租金造成下行压力，香港整体办公楼市场仍相对疲弱。资本市场改善，但对办公楼的需求仍需时间恢复。2）公司香港写字楼新签约租金未见明显下降，出租率小幅下降，租金调幅仍在-16%至-14%之间，意味着香港写字楼仍需要消化历史降租影响。3）内地写字楼因位置核心且质量好，出租率环比小幅提升，租金稳定。
　　投资建议：太古地产所持有资产均为商圈头部项目，护城河深，以及公司运营招商能力为项目赋能，我们仍看好公司租金长期稳定性。我们预计公司25-27年归母净利润分别增长449%、54%、37%，分红仍保持年5%的增速，测算DDM模型下目前每股净现值为23.92港元；对应2025年股息率为5.6%。维持“推荐”评级。
　　风险提示：投资项目落地不及预期，居民消费下行超预期，写字楼、购物中心供给增加导致竞争加剧等。