投资要点：
　　一级市场十二单项目状态更新：截至2026年7月31日，根据交易所最新披露信息，近三个月中（2026年5月至2026年7月），一级市场申报的REITs产品仅有3单为扩募类型，其余均为首发类型。其中处于已受理状态的REITs产品1单；已问询状态9单；交易所已反馈意见6单。本月（2026年7月）交易所审核状态更新的REITs项目共计12单。
　　二级市场REITs指数下跌，市场活跃度略有下降：2026年7月，中证REITs全收益指数收盘下跌1.73%。中证REITs（收盘）指数收盘下跌2.07%，表现不及红利指数（月涨12.79%）、自由现金流（月涨10.85%）、中债-新综合财富总值指数（月涨0.44%）以及中证转债指数（月跌0.91%）；优于沪深300指数（月跌7.86%）。截至2026年7月31日，全市场公募REITs总市值为2304.66亿元，较上月减少47.33亿元，7月成交量为27.53亿份，较上月减少3.46亿份，显示市场交投活跃度有所下降。
　　多数板块下跌，仅交通基础设施上涨：按项目属性划分，特许经营权类REITs加权平均月涨跌幅为-0.39%，表现好于产权类REITs的- 2.65%。按基础资产类型细分，仅交通基础设施板块微增0.08%，其余板块均下跌。个券层面，中航北京昌保租赁住房REIT以8.08%的月涨幅领跑，招商科创孵化器REIT跌幅最大，为23.41%。
　　新型基础设施换手率领先，产业园区成交量居首：从月度交易规模来看，园区基础设施类REITs以7.14亿份的成交量位居首位，从月度日均换手率角度看，新型基础设施板块以0.70%的换手率领先。
　　特许经营权类估值收益率高于产权类：截至2026年7月31日，产权类REITs平均现金分派率为5.73%（能源基础设施类最高为8.81%），特许经营权类平均现金分派率为10.57%（交通基础设施类最高达12.31%）。从中债REITs估值收益率（IRR）看，产权类为5.19%，低于特许经营权类的5.36%。PV乘数方面，产权类（1.05）高于特许经营权类（1.03）。
　　风险提示：宏观经济与政策风险，底层资产运营风险，分红不及预期风险，流动性风险，数据测算误差风险，产品价格剧烈波动风险，市场利率大幅波动风险。