核心观点
　　主要结论：本周中证REITs指数跌2.3%，所有类型REITs均收跌。从主要指数周涨跌幅对比来看，沪深300>中证转债>中证全债>中证REITs。截至2026年7月24日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值高74BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为425BP。REITs板块延续震荡调整走势，二季报业绩披露进一步强化了板块分化格局，产权类REITs调整幅度整体大于特许经营权类。
　　中证REITs指数周涨跌幅为-2.3%，年初至今涨跌幅为-8.7%。截至2026年7月24日，中证REITs （收盘）指数收盘价为710.62点，整周（2026/7/20-2026/7/24）涨跌幅为-2.3%，表现弱于中证全债指数（0.1%）、沪深300指数（2.7%）和中证转债（0.4%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证全债（+2.5%）>中证转债（+0.6%）>沪深300（0.4%）>中证REITs（-8.7%）。近一年中证REITs指数回报率为-17.8%，波动率为8.5%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在7月24日为2289亿元，较上周减少59亿元；全周日均换手率为0.37%，较前一周增加0.02%。
　　所有类型REITs均收跌。从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-2.4%、-1.9%。从不同项目类型REITs来看，所有类型REITs均收跌。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为华夏中海商业REIT（+4.18%）、华泰江苏交控REIT（+2.98%）、中金中国绿发商业REIT（+2.51%）。
　　数据中心REITs交易活跃度最高。从不同项目类型来看，数据中心REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为1.0%；产业园REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额16.3%。从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为南方润泽科技数据中心REIT（1180万元）、华夏基金华润有巢REIT（1004万元）、汇添富九州通医药REIT（551万元）。
　　公募REITs二季报公布。从已披露2026年二季报的公募REITs来看，二季度合计实现收入56.4亿元、可供分配金额35.1亿元，基于可比数据，选择连续两年有数据披露的REITs，本季度合计实现收入45.7亿元，同比下降1.3%；可供分配金额25.3亿元，同比下降2.3%。不同资产分化显著，收入增速呈现市政、保障房、生态环保、消费类保持正增长，交通类基本持平，产业园、仓储物流、能源、水利依次承压的格局。
　　南方润泽科技数据中心REIT扩募申请获受理。7月17日，南方基金管理有限公司发布公告称：南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金产品变更暨扩募份额上市申请事项于2026年7月16日收到中国证监会和深圳证券交易所的受理通知。根据扩募招募说明书，本次扩募基金平价模拟发售规模为76.97亿元。
　　风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。