REITs指数表现
　　本周中证REITs全收益指数下跌2.15%。截至7.24，本周（7.17-7.24，下同）中证REITs（收盘）指数下跌2.34%，收于710.6点；中证REITs全收益指数下跌2.15%，收于949.2点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别上涨2.65%/上涨1.63%/上涨0.14%/下跌3.31%/下跌1.02%/下跌0.57%。
　　本年中证REITs全收益指数跌幅为6.01%。截至7.24，本年中证REITs（（收盘）指数跌幅为8.73%，中证REITs全收益指数跌幅为6.01%。
　　C-REITs二级市场表现
　　本周二级市场整体呈现回调行情。截至7.24，已上市REITs总市值约2069.8亿元，平均单只市值27亿元。本周已上市REITs中13只上涨、73只下跌，周均涨幅为-2.78%。本周生态环保、商业不动产REITs小幅回调，数据中心、产业园区REITs回调幅度较大；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通/能源/生态环保/消费/水利设施/数据中心/商业不动产REITs板块二级市场涨幅分别为-4.51%/-5.22%/-1.14%/-1.74%/-2.8%/-0.21%/-0.35%/-3.11%/-5.79%/-0.29%。
　　消费基础设施REITs二季报方面，2026Q2已上市消费REITs在运营数据端相对稳健但呈现季节性回落，存量博弈的“加减法”下消费reits的分化也比之前更清晰，一边是主次力店调整难题，一边是成熟期商业体的涨租难题，一边是固有地段红利的失效，一边是资管运营赋能。整体来看，底层项目平均出租率为96.5%，环比-0.6pct，同比-0.7pct；平均租金为219.9元/平/月，环比-7.7pct，同比+6.2pct。从同项目口径看，平均出租率为96.8%，环比+0.4pct，同比-0.4pct；平均租金为222.5元/平/月，环比-6.4pct，同比+2.1pct。
　　本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量140.4万股，日均换手率0.5%。本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心/商业不动产REITs板块换手率分别为0.6%/0.5%/0.7%/0.2%/0.5%/0.4%/0.4%/0.3%/1.1%/0.2%。
　　REITs估值表现
　　本周已上市REITs中债IRR（（部收收益率）续分分化，其中位列前三的REITs分别是易方达广开产园REIT（（13.5%）、平安广州广河REIT（（12.6%）、中金湖北科投光谷REIT（（12.3%）。P/NAV位于0.5-1.7区间，其中位列前三的REITs分别是首创奥特莱斯REIT（（1.7）、嘉实物美消费REIT（（1.5）、中金厦门安居REIT（（1.5）。
　　投资建议
　　当下二级投资策略主要有以下几条主线：1）β机会：建议关注政策主题催化下的超预期弹性（如消费类）、通胀叙事下的业绩兑现确定性（如高速类）。2）择时机会：关注具备短期催化下优质消费、高速、IDC、公用事业等资产在二级市场回调后（如解禁后、季报利空出尽后）的价值重构；办公及仓储类租赁需求仍相对疲软，或需等待经济复苏的明确信号激活。3）分派率角度：保障房等弱周期资产的红利配置价值已被市场认可，交易逻辑建议关注债性端长端利率走势及股性端租金水平变化。分派收益依旧是当前市场定价的重要支撑，但需警惕脱离基本面的“价值陷阱”。4）龙头溢价：当前REITs市场已进入扩募与新发并行阶段，扩募并非资产价值增长的万能解药，但具备充足优质资产储备、扩募项目具备明确增长空间的原始权益人，其后分龙头效益不可忽视。
　　风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险