截至7月21日，90家A股样本房企中，69家已发布2026年中报业绩预告。整体来看，房企26H1整体保持归母净亏损，尽管行业亏损仍在高位，但边际收窄信号初现。我们认为，2026年是房企轻装上阵与转型的关键年，结转收入下行与减值压力仍是主要拖累，但头部房企依然保持相对优势，叠加利润率筑底、杠杆率下降、发展逻辑优化三大积极因素，我们认为在当前估值低位，优质房企具备投资价值。
　　亏损面维持高位但同比已现改善信号，运营类房企利润合计转正
　　90家房企中，亏损/预减/改善（预增+扭亏）三类房企分别有52/4/13家，占比分别为57.8%/4.4%/14.4%。亏损仍是最主要类型，反映行业深度调整下多数房企持续承压。分细分行业来看，68家开发类房企的亏损房企占比最高。开发/运营/服务板块，亏损房企家数占比分别为67.6%/25.0%/33.3%。整体净利呈现亏损，但已现边际改善信号。已公告房企26H1合计保持归母净亏损（344~467亿元），但同比25H1亏损总额下降5.1%-30.0%。尤其是经营性房企，亏损房企占比最低（25.0%），已公告房企归母净利合计已现转正，体现多业态布局房企的抗周期优势。
　　结算收入下行是整体亏损主因，业绩改善房企多受益于投资及重组
　　亏损及预减的56家房企业绩下滑原因高度集中，主要体现为五个方面：1）结算收入下行（32家）；2）毛利率下行（15家）；3）计提减值（14家）；4）利息支出与管理费用未能随收入同步收缩形成费刚性（12家）；5）公允价值/投资收益波动（4家）。整体而言，结转收入下行是房企最普遍的拖累项，印证销售到结算2年滞后周期；毛利率下行与计提减值是利润侵蚀的两大次因。业绩预增的6家房企则主要依赖股权投资、资产证券化等非主业投资收益；扭亏房企的修复动能主要来自于剥离开发完成转型以及资产处置。整体而言，行业量价持续调整叠加结算滞后效应仍在影响房企业绩修复。
　　头部房企依然保持相对优势，三大积极因素正在累积
　　尽管A股过半房企出现亏损，但市值TOP10中亏损房企仅占20%，头部房企依然占优。尽管以招商蛇口为代表的头部房企同样面临结算收入和毛利率的压力，但我们认为积极因素正在累积：1）随着新增项目的利润率筑底，我们认为近两年实际销售利润率已有所改善，有助于27及28年结算利润率回升；2）26H1销售回款稳健以及拿地力度收缩，头部房企杠杆率或有所优化，有息负债和净负债率有望下降，现金流改善；3）据各头部房企的“十五五”展望，从开发向“开发+运营”转型成为企业共识，以多元收入抵御周期波动，有望优化发展逻辑。今年以来，华润置地、招商蛇口、保利发展、新城控股等头部房企均积极参与商业不动产REITs发行均是证明。
　　投资建议
　　头部房企保持经营优势，叠加当前主流地产股估值重回历史低位，也创造了较好的布局窗口。重点推荐：1、在新兴产业发展领先的城市深度布局的企业：华润置地、中国海外发展、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团、建发股份、滨江集团、绿城中国、中国金茂、城投控股等；2、估值处于低位、计提减值准备较为充分的企业：龙湖集团、新城控股等；3、在一阶导转正的区域有布局的港资企业：新鸿基地产等；4、具备体系化竞争壁垒的商管公司，以及业绩稳健、派息积极的物管公司：华润万象生活、绿城服务、招商积余等；5、存量交易及地产链后端产业链的企业。
　　风险提示：房地产政策波动，房地产市场复苏不及预期，部分房企经营风险