6月新房和二手房价格指数仍呈下行趋势：2026年6月，70大中城市新建商品住宅价格指数同比-3.5%，环比-0.2%，自2021年高点已经下跌13.9%，已跌回至2018年末的水平。二手房延续以价换量，除了受宏观市场环境走弱的影响，更面临新规下“好房子”的结构性冲击，导致当前的跌幅包含了市场自然调整跌幅＋“好房子”冲击的跌幅。根据统计局70个大中城市价格指数，2026年6月二手房价指数同比-5.6%，环比-0.3%，自2021年高点已跌22.8%，跌回至2016年初水平。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-4.8%，领先沪深300指数0.48个百分点，在31个申万一级行业排名第15名。
　　新房：本周30个城市新房成交面积为126.7万平方米，环比下降5.1%，同比下降3.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为43.4万方，环比8.9%，同比+32.4%；样本二线城市为62.7万方，环比-3.3%，同比+7.5%；样本三线城市为20.7万方，环比-1.7%，同比-47.8%。从今年累计28周新房成交面积同比看，样本30城共计4479.7万方，同比-18.1%；一线城市为1387.1万方，同比-4.0%；二线城市为2225.3万方，同比-12.5%；三线城市为867.4万方，同比-41.4%。
　　二手房：本周15个样本城市二手房成交面积合计196.5万方，环比下降4.6%，同比增长8.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为80.9万方，环比-5.0%；样本二线城市为82.4万方，环比-3.4%；样本三线城市为33.1万方，环比-6.4%。今年28周累计成交5817.8万方，同比增长5.6%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为2505.6万方，同比+5.8%；样本二线城市为2421.6万方，同比+1.7%；样本三线城市为890.5万方，同比+17.6%。
　　信用债：根据wind统计数据，本周（7.13-7.19）共发行房企信用债10只，环比减少5只；发行规模共计118.70亿元，环比减少-27.41亿元，总偿还量202.68亿元，环比增加68.12亿元，净融资额为-83.98亿元。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为地产行业基本面仍处在左侧，站在当下展望未来3年，从板块内的格局来看，以下格局是未来：（1）按美日经验，多元化经营的企业穿越周期的能力更强，而中国的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，这一梯队的龙头为华润置地、华润万象生活，虽龙湖集团、新城控股也属于这一系列但仍然面临融资和现金流的压力。建议首选华润置地。（2）在房价下跌过程中，偏轻资产运营的穿越周期能力也较优，其中又分两派，第一派是中介（业绩好坏取决于年成好坏），首选贝壳-W，A股的我爱我家为次选映射。第二派是物业，物业短期仍然面临增速降档、传统物业费收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股物业属于跟涨：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。（3）开发为主的开发商，需优先选择满足以下几个条件：融资顺畅成本低、布局上侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻。开发商的走势之所以动荡反复，其本质是因为新房销售并没有在结构层面展现出真正的企稳，即beta还没有给出稳定性，所以所有的alpha逻辑在一段时间后会被质疑，但实际上alpha仍然是alpha，只需新房总量在小几十个城市层面展现出其稳定性。这个维度来看，推荐H股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份等。（4）类地方城投、地产转型股。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。