近期REITs市场仍为方向性政策。4月8日，国家发改委、能源局在《关于促进人工智能与能源双向赋能的行动方案》指出鼓励数据中心设施申报REITs；4月28日，河北省政府发布《河北省国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》，明确提出支持更多符合条件的项目发行REITs；5月14日江苏发改委在《关于进一步促进民间投资发展的若干举措》中提出加大民间投资项目发行REITs的支持力度，具备条件的及时纳入项目储备库，积极支持开展扩募。
　　截至5月末C-REITs上市基金总数82只，总规模2200.93亿元。环比下降44.60亿元，降幅1.99%；其中4月末已上市的REITs（可比存续项目）在截止5月末的总市值为2176.00亿元，环比下降3.10%。月末流通盘市值达1233.48亿元，环比下降35.07亿元，降幅2.76%；其中4月末已上市的REITs（可比存续项目）在截止5月末的流通市值为1226.00亿元，环比下降3.35%。共39单项目（包含基础设施REITs和商业不动产REITs）仍在一级发行过程中，合计规模1,253.91亿元，其中33单处于审核阶段（1048.71亿元），6单处于募集阶段（205.20亿元）。项目变化上，5月有3单REITs申报，无REITs通过审核；1单REIT完成上市。
　　5月C-REITs综合收益跌幅扩张，日均换手率回升。根据Wind数据，5月C-REITs综合收益指数下跌2.65%，跌幅环比扩张2.36pct，全月走势呈下行趋势。日均换手率0.45%，环比上升0.08pct。板块行情分化，4个板块上涨，4个板块下跌。涨幅最高的为高速公路REIT，涨幅为3.76%，主要系26年以来经营情况有所改善；其次为保租房REITs，涨幅3.52%；水电公用和新能源REITs涨幅较小。跌幅最高的为产业园区REITs，跌幅为8.84%；其次为物流设施REITs，跌幅为7.17%；消费和数据中心REITs跌幅较小。
　　个券层面：5月新上市的高速REITs行情表现一般。存量项目中，26Q1业绩较好的REITs跌幅更小，估值指标失去指引作用。具体来说26Q1收入和可分配金额两个业绩指标同环比增长的REITs涨幅排名更靠前；26Q1收入和可分配金额单季度和滚动四个季度完成率合格（季度高于25%，TTM高于100%）的REITs跌幅更小。5月中交高速REIT上涨7.7%排名第二，系26年前4月经营数据改善明显。此外鹏华深能REIT涨幅4.6%，主要系Q1业绩较好叠加全球能源价格上涨预期所致。
　　26年5月分派率上升较多，利差扩张。截止5月末，C-REITs市场分派率为6.02%，较4月末上升0.21pct，历史分位数67.29%；其中红利不动产REITs分派率3.63%，历史分位数75.05%，周期不动产REITs分派率5.07%，历史分位数80.90%；C-REITs市场分派率同30年期国债收益率的差额为3.81pct，较4月末上升0.23pct，历史分位61.82%。
　　风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验或带来管理风险；如政策发生变化，或导致基础设施收入降低的风险等。