本期投资提示：
　　地产行业数据：新房、二手房成交周环比分化，新房成交推盘比回升。上周(6.27-7.3)34个重点城市新房合计成交424.7万平米，环比+44%，其中，一二线环比+42.1%，三四线环比+81.4%。6月(6.1-6.30)34城一手房成交同比-10.7%，较5月5.2pct。其中，一二线同比-9.6%，三四线同比-26.6%，分别较5月-7.9pct和+17.3pct。上周13城二手房合计成交116.5万平米，环比-13.1%；6月累计成交同比+11.1%，较5月-2pct。库存方面，上周15城合计推盘73万平米，合计成交174万平米，对应成交推盘比为2.4倍，较前一周回升。最近三个月（26年4月-26年6月）分别为1.04倍、1.5倍和1.2倍。截至上周末（2026/7/3）15城合计住宅可售面积为8262.4万平米，环比-1.21%。3个月移动平均去化月数为17.7个月，环比+0.08个月。
　　主要政策新闻：头部房企聚焦核心城市继续积极拿地。因城施政方面，重庆市住建委公开征求十五五住房规划意见，提出合理调控住宅用地供应总量、推进住房“以旧换新”，促进房地产开发企业转型发展。公积金新政方面，海南省优化调整住房公积金贷款政策，最高额度提至120万元；长沙住房公积金管委会印发三项修订管理办法，全方位优化缴存、提取及买房全流程。土地市场方面，多家房企公布拿地金额、溢价率及明细：中国金茂5.8亿青岛黄岛地块；绿城15.3亿元（40.4%）杭州良渚地块、20.7亿元（19.1%）上海嘉定地块、8.4亿元福州宅地、9.2亿元（19.9%）上海周浦地块；保利发展13.8亿元（12.2%）杭州西站新城地块、7.0亿元上海松江洞泾地块；建发72.9亿元（29.6%）上海静安大宁地块、9.0亿元福州相邻的宗地；越秀地产13.8亿元（46.3%）广州海珠区琶洲中二区地块；华润置地10.3亿元底价摘得无锡江阴地块。
　　公司动态跟踪：建发国际大股东增持上市公司股权，新城控股扩募商业不动产ABS。股权变动方面，建发国际大股东建发房地产增持建发国际集团股份，本次增持后持股比例由55.68%升至56.39%，增持0.71%；经营数据方面，多家房企公布1-6月销售数据及同比：滨江集团431.5亿元（-18%）；招商蛇口962.5亿元（+8.3%）；融资担保方面，新城控股完成吾悦广场持有型不动产ABS扩募，发行规模14.4亿元。
　　一周板块回顾：上周房地产、物管板块均强于大市。板块表现方面，SW房地产指数上涨0.7%，沪深300指数下跌0.54%，相对收益为1.24%，板块表现强于大市，在31个板块排名中排第24位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：先导基电、*ST数源、首开股份、合肥城建、津投城开，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为京能置业、香江控股、阳光股份、中洲控股、亚太实业。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨2.58%，沪深300指数下跌0.54%，相对收益为3.12%，板块表现强于大市。当前主流AH房企26/27PE均值分别为63.1/42.1倍；物管26/27PE均值分别13.6/12.2倍。
　　投资分析意见：继续看好龙头房企弹性，维持“看好”评级。我们认为，在我国房地产经历深度调整之后，我国房地产量价的调整幅度、调整时间和居民资产负债表的调整均已较为充分，预计行业基本面底部正逐步临近；而在无宏观政策放松背景下，上海等核心城市今年年初以来楼市改善更为健康，并且我们认为目前上海房价底部已经确立，后续如深圳等核心城市也将陆续企稳；此外，参考日美两国经验可知，核心城市房价领先止跌回稳、并将赋予龙头房企后续基本面和估值面十足的弹性。我们维持房地产及物管“看好”评级，主要推荐：1）优质房企：建发国际、中国金茂、中国海外发展、绿城中国、滨江集团、招商蛇口、保利置业、中海宏洋、建发股份、越秀地产、保利发展、华发股份，关注城投控股；2）商业地产：华润置地、新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展、大悦城；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。
　　风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。