本期投资提示：
　　利空释放估值探底，指数化与商业地产开启新篇。26年上半年，公募REITs市场经历了一季度情绪偏弱、二季度先扬后抑的倒“V”行情，主要受商业不动产REITs集中供给分流、险资缺席首发配售、部分项目业绩走弱及解禁压力等多重因素冲击，板块估值已回落至历史低位，中债IRR升至50%分位值以上，P/NAV、P/FFO双双降至60%分位值以下。当前市场正进入“利空落地、估值筑底、增量蓄势”的关键布局期：指数基金已正式申报，将为市场带来确定性增量资金并改善流动性；产权类REITs分派率较国债利差处于历史94%分位，配置性价比突出；商业不动产REITs的推出更标志着市场扩容提质，有助于推动行业从“开发”逻辑向“运营”逻辑转型，盘活万亿级存量资产。
　　首批公募REITs指数基金已在途，长期空间广阔。参考北交所与美国REITs指数基金发展历程，两条规律清晰可鉴：其一指基扩容的顺周期属性突出，2023年北交所低迷期指数基金发行后规模萎缩，市场回暖后才快速扩容，而美国REITs指基真正扩容亦在2009年后的长牛周期中，指基是行情走强的放大器，难成解决流动性枯竭的速效药。其二产品设立到功能显现需要规模积累，美国首只指基诞生至真正承担压舱石职能跨越近15年，市值占比达8%后显现平抑波动效果。目前境内REITs首批指基已申报，短期看，规模有限但能带动流动性边际改善；中期看，首批指基落地示范效应下，更多公募有望跟进设立产品，指增及ETF亦可期待，预计2031年指基规模破100亿元，占REITs市值1%-2%；长期看，若对标美国市场，境内REITs市场规模有望扩容至1.29-2.10万亿元，指基规模或达660-1051亿元（占总市值的5%），或将催生行业指数及相关产品落地。
　　借鉴海外成熟市场长期发展的经验，REITs资产具备穿越牛熊的配置价值：美国除全球金融危机外，各经济环境均实现正收益，且股市泡沫中抗跌性尤为突出，而日本则未展现优于股市的抗周期属性。根源在于两点：一是业态分散度，美国前五大业态(医疗/零售/IDC/工业/住宅)市值占比达七成，民生与顺周期品种兼备，而日本仅写字楼业态占比约40%，下行期缺乏现金流缓冲；二是资本支出纪律，美国将CAPEX细分为防御与进攻性，Nareit衍生AFFO指标进一步对二者加以区分，SEC亦曾对非GAAP信息披露展开审查。业态分散对冲保障现金流稳健+纪律性CAPEX赋予分红能见度，是美国REITs穿越周期的两大关键。
　　境内公募REITs长期配置价值几何？境内REITs正以中国特色路径并借鉴海外成熟经验，持续演进。短期看，资产荒叠加回调后高分红性价比，已然配置吸引力凸显。长期看：1）业态愈加多元，酒店/混装已在排，养老/文旅等新品种潜在储备丰富，多元蓝图正走向落地，为现金流韧性提供基础；2）政策制度持续完善，信披标准化落地，交易所对不同业态实施差异化首发审核与定期披露，提升分派可预测性；3）保险、社保等长钱入市政策明确，指数化增量资金将进一步平抑波动、提升定价效率。业态扩容夯实分散对冲基础，信披标准化提升分红能见度，长钱与指基注入流动性活水等多重力量共振，C-REITs正朝着真正穿越周期的配置资产方向演进。
　　风险提示：REITs发行审核节奏变化、发行制度进一步调整、投资者参与度波动、申报项目质量/数量变化、产业结构导向调整等。