本周观点：房企估值逻辑正从“破产清算”回归“正常经营”
　　行业危机动摇了“持续经营”假设，估值逻辑从NAV/PE/PB切换为“清算回收率”定价。市场按快速变现价值重估资产，核心打5-6折、滞重归零；负债端严格按优先权排序，导致房企普遍破净，连稳健央国企也遭“一刀切”误杀至PB低于0.5倍。但悲观假设正被证伪：资产端：保交楼收官与7万亿白名单贷款使在建项目重获完工路径，强制变现折扣被压缩；减值出清挤干水分，净资产可信度回升；存货缩表15.9%且结构透明化；房价降幅二阶导改善，变现下限预期企稳。负债端：白名单机制将项目与集团信用风险解耦，阻断交叉违约；超69%出险房企已推进重组，债务展期降低清算紧迫性；有息负债总量压降、结构优化，系统性风险显著下降。清算逻辑瓦解后，估值修复必要条件已成熟，极低PB起点为基本面扎实的央国企提供了高赔率右侧机会。
　　本周地产：A股与港股跑输/跑赢大盘
　　本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为-2.18%和-0.63%，分别跑输大盘1.36pct/跑赢大盘0.35pct。本周地产信用债发行179.82亿元，净融资额154.07亿元。截至2026年6月12日，地产信用债累计发行2016.70亿元，净融资额-192.51亿元，去年同期为-308.55亿元。
　　本周REITs指数涨跌幅为-2.01%
　　本周REITs指数涨跌幅为-2.01%。本周产权型REITs指数收于106.00点,涨跌幅为-2.07%;本周特许经营权型REITs指数收于115.27点,涨跌幅为1.95%;近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数1.57pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为华安张江光大REIT，涨跌幅为0.31%。本周REITs成交额为8.06亿元，环比-15.40%。本周REITs换手率为0.30%，环比0.06pcts。
　　百城土地供应建面环比上升，成交建面环比下降，溢价率环比上升
　　本周百城供应和成交建面环比+29.16%/-5.08%，溢价率+18.93%，一线供应和成交建面环比+69.73%/-26.19%，溢价率+67.95%，二线供应和成交建面环比+36.97%/-9.88%，溢价率+6.72%,三四线供应和成交建面环比+20.91%/+0.29%，溢价率+0.72%。
　　本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别+1.19%/+16.42%
　　本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别+1.19%/+16.42%，累计同比分别-10.83%/-2.50%。新房端，45城商品房共计成交243万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别+19.84%、-2.68%、-34.13%。二手房端，14城二手商品房共计成交181万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别+17.83%、+17.64%、+38.48%。
　　投资建议：当下保交楼与白名单压缩资产折扣，减值出清与缩表提升净资产可信度，房价企稳抬升变现下限，负债展期与降杠杆软化刚性，房企清算逻辑逐渐被证伪，估值修复的必要条件或已成熟。标的方面建议关注存量地产三方向：①商业地产（新城控股+华润万象生活）；②二手经纪（我爱我家、贝壳）；③物业服务（绿城服务）；以及优质产品力开发商（中国金茂）。
　　风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。