核心观点
　　2026年上半年市场先扬后抑，预计上半年压力集中释放，市场在下半年将逐步企稳。一级市场方面，商业不动产REITs元年启动，成为市场扩容最大变量，项目定价分歧扩大，投资应聚焦资产质地与运营能力。二级市场板块分化格局显著加剧，产权类资产受供给冲击压力更大，当前估值处于历史低位。展望2026年全年，市场节奏或将由此前的上半年配置下半年止盈，转向上半年观望下半年配置，看好下半年REITs市场供给侧压力逐步释放，增量资金政策落地，迎来企稳复苏。一级市场方面，打新及战配策略聚焦估值及询价区间合理标的，二级市场推荐三大策略：流动性策略、景气度策略和强原权策略。
　　摘要
　　C-REITs2026年上半年二级市场先扬后抑，市场受到供给冲击与资金观望短期影响，一级市场首发与扩募双轮推进，商业不动产REITs集中申报开启公募REITs2.0时代。二级市场方面，1月受益于基本面修复与流动性宽松，指数上行，2月以来受商业不动产加速入市、资金观望、解禁压力及个券基本面因素等，整体波动加剧。一级市场方面，截至目前已有20单商业不动产项目申报，拟募资规模超700亿元；基础设施REITs常态化发行，累计上市82只，总市值超2200亿元；扩募进入常态化阶段，预计2026-2028年平均每年行业扩募参与空间达263-350亿元。
　　商业不动产REITs元年，项目定价分歧扩大，投资应聚焦资产质地与运营能力。商业不动产REITs资产质地分化，对资产定价能力要求进一步提升。1）写字楼关注供需结构更优、有望率先触底的核心城市，如北京、深圳部分区域；2）酒店优先选择产品定位高端、运管方运营能力强的项目；3）奥特莱斯优先布局头部运营商的成熟项目，关注消费潜力区域；4）购物中心重点布局兼具稀缺性的重奢资产与具有高成长性和高壁垒的下沉市场龙头。
　　展望下半年，供给侧压力逐步释放，增量资金政策落地，把握下半年供需格局改善之机。供需端，预计下半年商业不动产冲击减弱；利率端，预计下半年10Y国债利率围绕1.65-1.85%区间震荡；基本面端，板块分化格局延续，Q1抗周期板块持续展现成长性，部分顺周期板块承压。政策端，潜在增量资金政策仍有质押式回购、社保及养老机构资金、险资扩围商业不动产、沪深港通等。
　　投资建议：下半年REITs市场有望迎来企稳复苏，一级市场精选估值合理标的，二级市场把握供需格局边际改善机遇。一级市场打新及战配策略聚焦估值及询价区间合理标的，对长锁定期战配保持谨慎。二级市场聚焦三大主线：一是分子端稳健的抗周期板块，包括消费、政策性保租房、市政环保及能源中的水电、火电等稳定性更强赛道；二是符合国家战略的高景气度板块，涵盖数据中心、优质仓储物流及交通量修复的高速公路项目；三是原始权益人扩募诉求强、储备资产优质的标的。
　　风险分析
　　1、审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。
　　2、政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。
　　3、二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，历史上REITs市场曾受个别资产基本面修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一、投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。