投资要点
　　城市更新进入“十五五”规划落地期，成为上周最大政策增量，短期有望撬动存量资产盘活，利好核心城市与高存地比民营房企的资产重估与项目周转。国务院印发《城市更新“十五五”规划》，提出改造50万套危旧住房、更新11.5万个老旧小区、改造4000个城中村、建设36.5万公里地下管网，带动地产与基建协同推进。短期“政策—交易情绪—指数反弹”机制仍在，持续性取决于后续基本面与项目落地的跟进。
　　行业基本面跟踪
　　（1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为219.56万方，本年累计新房成交面积为3419.36万方，累计同比-7.9%。30大中城市近四周平均成交面积为186.44万方，同比-1.5%，环比+8.6%。其中一线城市近四周平均成交面积为63.88万方，同比+9.3%，环比+7.8%，二线城市近四周平均成交面积为85.42万方，同比+0.1%，环比+12.9%，三线城市近四周平均成交面积为37.13万方，同比-18.4%，环比+1%。上周14城商品住宅可售面积为7383.3万方，同比-7.24%，环比-0.38%，14城去化周期为19.17个月，其中一线城市去化周期为13.26个月。
　　（2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为269.72万方，本年累计二手房成交面积为4893.81万方，累计同比+2.6%。20城近四周平均成交面积为260.92万方，同比+16.8%，环比+6.6%。截至2026/5/18全国城市二手房出售挂牌量指数为1.5，环比-10.2%，挂牌价指数为142.91，环比-0.09%。
　　（3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为53宗，成交住宅类土地数量为24宗，新增供应商服类土地数量为86宗，成交商服类土地数量为22宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.59，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.55。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为9137.75元/平方米，溢价率为10.38%，环比+3.02pct，成交商服类土地楼面均价为1939.5元/平方米，溢价率为5.64%，环比+4.12pct。
　　行情回顾：
　　上周A股申万一级房地产行业指数下跌1.55%，沪深300指数上涨0.97%，房地产指数跑输沪深300指数2.52pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌3.25%，恒生综合指数下跌1.72%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.53pct。
　　风险提示：
　　政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。