本周（2026年5月25-29日）中证REITs全收益指数收于989.8点，周度环比下跌1.45%。自5月20日以来指数已连跌7日，累计跌幅达3.23%，5月28日跌破2025年12月低点后，5月29日有所修复，单日上涨0.8%。日均成交额/成交量分别减少13.98%/16.78%。
　　二级市场：各资产全线下跌，需求端政策发力
　　本周各资产类型悉数收跌，跌幅靠前的是仓储（-3.42%）、园区（-3.21%）和数据中心（-2.7%），其余板块跌幅在1.1%~1.7%之间，跌幅较小的是交通设施。北京区域的4只园区跌幅最大，单周均超7%。首批商业不动产询价顺利结束，仍需重点关注第二批次商业不动产的注册发行进度，留意第二批次供给对二级市场流动性带来的压力。
　　本周市场跌破2025年12月低点后，需求端政策有所发力，公募REITs纳入沪深港通标的、纳入公募基金投资范围、REITs指数基金产品均有实质性进展。中国香港交易所目前正在为沪深港通纳入REITs和引入大宗交易机制进行准备工作。截至5月29日全市场已有19只混合债券型二级基金、2只偏债混合型基金将公募REITs纳入投资范围，数量增长较快，理论上可配置公募REITs的规模上限约为12.8亿元。预计首批4只挂钩REITs指数的基金获批日期不晚于6月18日。
　　优先关注全收益指数中业绩优、权重大的成分券
　　考虑到全收益指数从4月22日至5月29日下跌3.77%，部分个券5月已有10%以上的跌幅，赔率提升。从资产大类上看，市政、仓储、园区板块有较多个券未纳入全收益指数成分。可优先关注权重高的数据中心、生态环保、水利、消费、能源和租赁住房。
　　数据中心板块2只个券均为全收益指数的成分券，润泽、万国指数权重分别为2.53%、1.35%，目前分派率约为3.62%、3.53%，离租赁型REITs分派率参考值3.209%有较大的上涨空间，分派率性价比较高。租赁住房板块9只个券中有7只为成分券，央企华润集团旗下的华润有巢指数权重达2.58%，分派率约3.6%，且近期受供给压力影响从4月22日以来已累计下跌6.39%，可以优先关注。
　　产业园区板块本周跌幅最大，多只个券跌幅超6%，首农大租户降租事宜可能进一步加大了市场对园区的谨慎情绪。自4月22日以来首农累计跌幅达22.25%，目前跌幅可能基本反应完毕A、B大租户租金调整事件，在指数权重中占比1.47%，且日均成交额较高，剔除成分券概率小，可以优先关注后续原始权益人是否会更新收益分配调节机制安排或启动增持计划。此外，可优先关注权重2.07%的国泰海通东久新经济。
　　消费板块中，百联消费分派率已升至5%左右，性价比很高。华润消费基本面运营优秀，后续将新购入昆山、杭州萧山万象汇等项目，市值将进一步扩张，目前分派率在3.65%。考虑到该个券在全收益指数中权重最大（（高达8.92%），是各指数基金不可避免的建仓对象，叠加出租率始终处于高位，原始权益人央企背景实力雄厚，后续配置力量可期。
　　交通设施中华夏中国交建，在周边路网通行效率持续提升下，2026年1-4月通行费收入、日均收费车流量累计同比分别增长了13.7%、6.1%，可持续性较强，且指数权重位列第二，达6.02%，值得继续关注。
　　风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。