报告摘要
　　◆4月REITs整体跑输大类资产
　　2026年4月，中证REITs (收盘）指数下跌1.08%，中证REITs全收益指数上涨0.07%;两者均弱于上证综指(+5.66%)和深证成指(+12.09%)。从大类资产角度看，中证REITs (收盘)指数与中证REITs全收益指数均跑输深证成指、中证转债及南华商品指数。
　　REITs交易数据环比上升，同比萎缩
　　截至2026年4月30日，中证REITs全收益指数成交额和成交量环比均有所上升。4月实现成交额81.02亿元，较2026年3月份成交额增加了10.46亿元，环比增加14.82%，同比减少14.82%;中证REITs全收益指数成交量为1,838.01万手，较2026年3月份成交量增加了250.91万手，环比增加15.81%，同比减少14.51%。
　　◆各类型REITs表现分化
　　10类REITs中，2026年4月，除水利设施REITs和市政设施REITs无相关指数外，其余类别指数涨跌幅分别为:园区基础设施REITs指数-0.82%、交通基础设施REITs指数-1.05%、仓储物流REITs指数-0.31%、消费基础设施REIT's指数+0.11%、保障性租赁住房REITs指数-0.02%、能源基础设施REITs指数+0.15%、生态环保REITs指数+0.54%、新型基础设施REITs指数+1.21%。整体来看，本月81只REITs基金中，有35只基金实现上涨。
　　◆重要事件
　　1、国务院发文支持服务业领域符合条件的项目发行REITs
　　4月21日，国务院印发《关于推进服务业扩能提质的意见》，在完善支持政策体系方面,明确丰富财政金融政策工具，提出“支持服务业领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)”。这是继基础设施、商业不动产之后，REITs底层资产适用范围的又一次系统性拓展。此前服务业领域资产能否纳入REITs发行范围存在较大政策不确定性，此次国务院层面的制度确认，有望将仓储物流、消费基础设施、租赁住房等泛服务业类REITs的申报路径进一步清晰化，为后续相关品类扩容提供顶层政策依据。与此同时，《意见》还提出通过现有国家级政府投资基金支持先进制造业和现代服务业融合发展。
　　2、国家发改委印发基础设施REITs项目行业范围清单
　　4月22日，国家发展改革委办公厅印发《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单(2025年版)》，对基础设施REITs发行范围作了进一步拓展。清单涵盖交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保、仓储物流、园区基础设施、新型基础设施、租赁住房、水利设施、文化旅游基础设施以及消费基础设施等11大类行业领域，其中文化旅游基础设施为新增类别，包括国家AAAAA级和AAAA级旅游景区项目,配套旅游酒店在满足产权归属等条件下可纳入底层资产。此次清单发布进一步明确了常态化申报推荐阶段的项目准入边界，各省级发展改革部门和有关中央企业须坚持“优中选优”原则严格把关项目质量。发改委将根据新形势适时修订《清单》并动态完善申报要求，动态扩容机制的确立有助于REITs市场持续吸纳优质资产。
　　3、上交所修订公募REITs发售上市业务办理指南
　　4月23日，上海证券交易所修订发布《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金(REITs)业务指南第1号――发售上市业务办理(2026年4月修订)》，自发布之日起施行，2025年12月31日发布的原指南同时废止。修订后的《指南》涵盖总则、发售、上市、投资者适当性管理及模板附件等五章内容，对REITs网下询价、认购、上市及相关信息披露工作作出系统性规定。其中明确基础设施REITs使用508000-508099代码段，商业不动产REITs使用508600-508799代码段，扩位简称必须包含“REIT”标识;规定募集期原则上不超过5个交易日;要求基金管理人在发起上市申请前完成战略投资者份额的场内限售和场外锁定，并指定至少一家做市商以确保上市首日流动性。前后两份指南仅相隔四个月，反映出监管部门在REITs市场从基础设施向“基础设施+商业不动产”并行发展阶段，着力推进制度精细化与全流程标准化。
　　◆核心观点
　　2026年4月，中证REITs收盘指数-1.08%，中证REITs全收益指数+0.07%，分别跑输上证综指(+5.66%)和深证成指(+12.09%)。从大类资产表现看，当月REITs指数整体弱于权益市场及南华商品指数，但全收益指数仍录得正收益,显示出一定的回报能力。REITs市场新增2只REITs上市，板块扩容有序推进。
　　从整体运行态势看，4月REITs市场呈现弱于权益、内部剧烈分化、成交活跃度环比回升的特征。尽管大盘指数表现不及A股等，但全收益指数延续正收益，部分底层资产类型如水利、新型基础设施、生态环保等板块实现上涨，园区、交通等传统权重板块有所回调。涨跌幅前五名中水利、产业园区、新能源等方向表现突出，后五名则以产业园和交通类为主，一定程度上反映出市场对不同行业现金流预期及政策催化的定价差异。资金面上，当月全收益指数成交额与成交量环比分别增长14.82%和15.81%，市场参与热情有所回暖，但同比仍有所回落，或表明增量资金入市仍偏谨慎，存量博弈特征明显。向后展望，随着“十五五”规划对现代化产业体系、扩大