周观点：
　　4月10日我们发布看多深度报告至今，H股内房股指数累计涨幅24%，A股申万地产指数累计涨幅7.5%，龙头房企涨幅更高（华润置地+28%、中国金茂+33%、绿城中国+25%、招商蛇口+14%）。作为对比，去年香港5月底房价企稳反弹至今，房价上涨15%，港资房企指数涨幅50%，新鸿基地产涨幅78%。上周周观点我们反馈市场交流感受当前市场对于明年见底已经分歧不大，但对于能涨多高依然分歧很大。我们认为市场第一波交易的是对明年能否见底的分歧，而第二波交易的是对明年房价上涨弹性的预期。我们认为，近一个月主要演绎的是第一波行情，已经基本接近尾声，在上海房价当前只是微涨（年初至今二手房挂牌价微涨1%左右）、悲观预期下假设明年只是超跌反弹（参考国际经验预计5-10%左右）的情况下，行业指数近一个月24%的涨幅已经相对充分（国际经验一般是房价涨幅的2-3倍），未来进一步上涨的动力需要数据持续超预期以及市场对于经济、收入预期上修带来的房价上涨弹性的上修。从目前数据看，尽管成交量韧性依然很强，但价格端持续超预期的概率不大，本周发布的央行信贷数据显示居民端加杠杆意愿依然偏弱（需要指出的是公积金贷款并不纳入统计），因此短期看房价上涨弹性预期预计并不强劲。建议投资人短期可适度切换至估值更低的标的，但中长期趋势性向上逻辑不变，未来逢低可继续布局加仓。时点判断上我们认为7-8月预计量价双弱，加之中报季市场可能会追逐业绩能见度更高的行业，而金九银十数据预计又会明显改善，因此7-8月会是地产板块一个新的择时窗口。
　　周度跟踪：
　　1.二手房：
　　挂牌价方面，上海连续十周上涨，深圳延续上行。上海挂牌价周环比+0.04%，涨幅走阔0.02pct，当前已连续十周上涨；北京挂牌价周环比-0.15%，跌幅走阔0.02pct；广州挂牌价周环比转负（-0.10%）；深圳挂牌价延续上行，周环比+0.001%，涨幅与上周基本持平；年初至今，北京、上海、广州、深圳挂牌价分别-1.36%、+1.22%、-1.75%、-0.70%。
　　挂牌量方面，供给持续收缩，除深圳外一线城市延续下行趋势。全国挂牌量周环比转正（+0.20%）；北京周环比转正（+0.17%），近九周呈下行趋势，近九周累计下降2.70%；上海周环比-0.31%，降幅扩大0.09pct，近九周呈下行趋势，近九周累计下降2.90%；广州周环比-0.25%，降幅收窄0.05pct，已连续十周下降，近十周累计下降1.96%；深圳挂牌量周环比+0.29%，涨幅走阔0.14pct，节后十二周呈上行趋势，节后十二周累计增加4.47%，涨幅较往年同期大幅回落48.03pct。
　　5月10日上海创近五年二手房单日网签最高记录。实时成交方面（二手房定金协议成交，领先网签半个月至一个月），截至2026年5月16日，北京、广州、深圳二手房实时成交周环比转正，周环比分别+18.8%、+3.9%、+27.7%；网签方面，北京、上海二手房网签周环比转正，周环比分别增加86.0%、56.9%，深圳周环比上升29.4%，涨幅走阔26.5pct，5月10日，上海二手房单日网签成交1664套，时隔一个月再度刷新五年单日网签成交纪录。
　　2.新房：
　　北上广环比转正，深圳延续涨势。北京、上海、广州新房成交周环比转正，周环比分别上升183%、74%、135%；深圳延续涨势，新房成交周环比+64%，涨幅走阔53%；北上广深年初至今累计成交同比-7%、+28%、-5%、-36%。
　　投资建议与投资标的
　　择时建议参考周观点内容，标的方面我们推荐关注：（1）拿地力度高、京沪土储占比高的龙头房企；（2）楼市K型分化背景下，具备估值优势和预期差的下沉市场央企开发商；（3）也可适度关注深耕京沪的地方国企的交易性机会。
　　风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧。