核心观点
　　止跌回稳的政策目标对市场预期曾有明显提振，但去年4月以来边际下行压力再次加大，政策阈值逐步临近，改善和稳定房市预期具备战略意义，产业政策宽松概率逐步提高，后续只是节奏问题。周期位置角度，行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点。当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间。重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管。
　　周度核心内容跟踪
　　市场：本周长江房地产指数-5.16%，相对沪深300的超额收益为-3.79%，行业排名相对靠后（30/32）；年初至今长江房地产指数-10.32%，相对沪深300的超额收益为-6.23%，行业排名相对靠后（28/32）。本周房地产板块表现较差，物管类、收租类有涨有跌，开发类以下跌为主。
　　政策：更多省市推出公积金优化相关政策。
　　地方：杭州住房公积金贷款最高额度由130万元提高至180万元，职工个人可贷额度不超过90万元，可贷额度计算倍数由15倍调整为20倍；新市民、青年人家庭贷款额度上浮20%，多子女、高层次人才家庭上浮50%，购买绿色建筑或“以旧换新”上浮20%，各类上浮最高可叠加至70%；优化贷款认定，已出售原有公积金贷款住房的可核减贷款次数。海南正式实施住房公积金支持子女购房新政，缴存人家庭在海南省无未结清的住房公积金贷款，其子女于2026年4月1日起在海南省购买家庭首套住房的，可申请提取住房公积金支付购房款。
　　销售：本周新房及二手备案周度同比边际改善，前端二手实时成交同比边际回落。
　　新房二手备案周度同比边际改善，二手实时成交同比回落。37城新房成交面积四周滚动同比10.4%，较上周+12.2pct，17城二手房成交面积四周滚动同比-1.1%，较上周+9.8pct；年初至今37城新房成交面积累计同比-24.8%，17城二手房成交面积累计同比-5.6%。3月37城新房成交面积当月同比-17.0%，17城二手当月同比-8.0%，12城新房及二手合计当月同比-14.3%。根据冰山数据，除夕~二月十六，20城二手实时成交套数累计同比+12%（上周为+14%）。
　　当周热点：地产的阿尔法在哪儿？
　　行业仍处调整下半场，旺季之后有一定回落压力，相对确定的阿尔法在哪儿？1）香港地产：尽管总人口未有趋势性增长，但受益于高净值人才流入，以及出口等带动本地经济边际改善，人均可支配收入的中位数和平均数持续增长，且空置率一直较低，香港住宅租金近三年来复合涨幅较大，持有房产的预期回报率显著高于利率，驱动房价持续反弹，预计今年仍在上涨通道，估值分位数不高的本地开发商仍有机会。2）优质商业：社零总额维持一定增速，但优质商业具备较强的运营阿尔法，龙头企业去年较高的同店增长即是佐证，在同店增长、次新爬坡，以及新店开业等驱动下，预计今年的零售额和租金仍可保持可观增速，尽管未必高于去年，且商业不动产REITs的批量上市也将提供估值催化。3）轻质周转：开发商盈利模式是冗余库存资本利得与加工费的结合，加工费取决于销售额和利差，在房价仍面临压力的背景下，库存结构偏轻的开发商受损可控，待土地成本跟随性下降之后，利差有望边际改善，进而驱动估值抬升。
　　风险提示
　　1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。