申购策略观点：基金发行份额为4亿份，2026/3/27询价，区间为1.822～2.318元/份。基础设施项目为滟澜新宸、国瑞熙院、未来融尚家园，是位于北京昌平区的人才公租房，滟澜新宸体量大、配套全，但大租户通勤远，国瑞熙院、未来融尚家园具备区位优势，且后者为稀缺的大学生公寓；项目租金为市场的60%-70%。受益于区内公租房供需紧平衡及产业导入效果显著，项目出租率达高位，历史租金稳定；相比北保REIT，北京昌保REIT配租周期短，但大租户占比高，2026年部分项目面临租约集中到期，近来续租率有下滑趋势。预期项目合理公允价值为7.28～9.42亿元，询价上限对应2026E派息率为3.71%，高出可比保租房REITs平均值、北保REIT 2026年最新预计派息率16%、25%，建议关注。
　　滟澜新宸体量大、配套全，毗邻科技园，东区项目区位优、近地铁、大学生公寓稀缺性强。北京昌保REIT三个项目均位于未来科学城，西区滟澜新宸体量大、户型多、配套全，毗邻高校与石油科技园，但租金较可比公租房优势不突出，缺乏轨交且大租户通勤较远；东区国瑞熙院与未来融尚家园区位优势强、通达性好、临近产业园，且后者为稀缺的大学生公寓，但社区内配套紧凑。项目均为政府定价，租金为同区域市场租金60%-70%，且波动小。项目运营稳定，除未来融尚家园因集中退租致25Q3末出租率短期降至59%外（当期续约率达99%，近已回升至99%），其余项目出租率处于已上市保租房REITs的偏上游水平。
　　大租户占比高，但近期续租率下行，配租周期短于北保REIT。滟澜新宸、国瑞熙院全部为企业租户，未来融尚家园为个人租户。2024年三家重要现金流提供方合计贡献基础设施项目32%的收入。租约结构上，滟澜新宸98.16%面积于2026年到期，其历史续约率从2023年87.26%降至2025年前三季度不足20%；国瑞熙院、未来融尚家园续约率仍保持在80%以上。配租效率方面，北京昌保REIT集中配租周期仅1个月左右，优于北京保障房REIT的2-6个月，有效规避房源长期空置风险。
　　昌平区公租房供给紧平衡，“十五五“人才房需求超万套。北京昌保REIT基础设施项目均位于昌平区。供给侧，昌平区存量公租房较少且分布分散，在营项目多由昌平保障房公司持有，未来规划新增仅1个公租房与2个保租房项目，且距离基础设施项目较远，26年北京市新批保障性住房用地有限。需求侧，人口流入动能虽放缓，但昌平区外来人口占比达58%，处于全国高位，受益于产业承载能力提升，25年新增企业数量创五年新高。据昌平区住建委摸排，“十五五”期间昌平区对人才公租房需求增量约10,600套。
　　预期项目合理公允价值为7.28～9.42亿元，2026年Cap Rate处于中游水平。基于对项目全生命周期NOI的测算，谨慎、中性及乐观情况下，预期项目合理估值区间为7.28～9.42亿元，相比招募书差异为-11.23%～14.91%。中性情形下，按询价上限测算的IRR为4.8%，仅次于城投宽庭保租房REIT；2026E资本化率为3.39%，处于已上市保租房REITs的中游水平，与苏州恒泰租赁REIT相当。
　　询价上限对应2026E派息率3.71%，高出可比平均与北保REIT幅度为16%、25%。按询价上限计算，北京昌保REIT 2026E派息率为3.71%，已上市保租房REITs 2026年最新预期派息率均值为3.19%，较为可比的北保REIT为2.97%，北京昌保REIT派息率分别较前两者高出16.45%、25.02%。
　　风险提示：同区域内其他项目的竞争风险、承租人履约风险、租户集中到期的风险、重要现金流提供方占比较高的风险。