核心观点
　　本文试图用冷静的数据测算，回答市场对中国地产和中国居民财富积累的五个长期底层问题：
　　第一，目前中国地产总值多大，城镇居民户均拥有土地财富总值几何？
　　第二，中国居民过去20年经历了怎样的资产演绎路径，地产在其中扮演了怎样的角色？
　　第三，中国居民地产的财富积累，全靠涨房价，还是另有逻辑？
　　第四，中国2022年之后房价降幅不小，但为何中国经济展现出超人预料的韧性，中国居民资产负债表经历了哪些深刻变化？
　　第五，中国居民未来会有怎样的地产财富创造路径以及，中国未来居民资产积累的驱动力靠什么？
　　摘要
　　旧有地产动能的式微确实对当期的宏观总需求造成了显著拖累，但简单地将中国当下的宏观图景等同于日本的“失去三十年”，显然过于机械且有失偏颇。
　　沿着“总资产能否企稳回升”这一主线，我们首先需要精确评估地产这一总资产的走势。因为中国居民资产负债表中，地产这项“旧资产”在过去极大程度上主导了居民总资产变化。
　　地产过去如何演绎，当下对居民资产负债表意味着什么，未来还迎来哪些趋势？
　　这既是我们理解中国居民资产负债表的第一步，也是我们理解中国地产演绎对经济影响的关键环节。
　　一、如何科学评估中国居民地产总值？
　　中国地产对居民资产负债表太重要，所以过去有诸多口径对中国居民资产负债表展开估测。
　　但有趣的是，不同估测方法得到的结果，差异太大。
　　有方法估测得到中国居民地产总资产432.5万亿元（2023年）；另外方法估测结果却只有267.5万亿元（同为2023年），两者差距超过了160万亿元，甚至超过了许多大型经济体一年的GDP总额。为什么会这样？
　　估测差距主要来自于一个底层的认知差异——如何评估房地产的金融属性和消费属性。
　　若将房地产视为百分百消费品，则会下压对二手住宅价值的估测值，最终得到的结果自然偏低。反之，关注房地产的金融属性，则会充分评估二手住宅的市场化房价（而且接近同区新房价格），最终得到的结果也就偏高。极端情况下，二手住宅房价持平于当前可比新房，这种方法将地产的金融属性看得非常高。
　　我们给出三种评估方法，分三种情景评估房地产的金融和消费属性。
　　方法一，测算时侧重于地产的“金融属性”，采取“零折旧”市场法。
　　方法二，测算时回归地产长久期耐用消费品的本质，侧重于地产的“消费属性”，采取“实体折旧法”。
　　方法三，试图去寻求最为贴近现实的真实变现价值，我们可以考虑更为审慎的“市场折价法”。
　　对比三种方法估测得到的结果，更契合过去20年中国地产大扩张时代的方法是“零折旧法”。
　　“实体折旧法”的核心缺陷在于过度侧重建筑物的物理损耗，剥离了依附于房产之上的土地金融属性。此外“市场折价法”虽试图平衡双重属性，但面临现实数据的强力约束。
　　交叉验证显示，“零折旧法”最接近中国真实的地产资产演进。核心原因在于，过去二十年中国经历了史无前例的快速城镇化，住房短缺与信用扩张共振下，房地产金融属性大幅盖过了消费属性。在单边上涨趋势下，流动性折损与物理折旧都被巨大的资产增值预期所掩盖。
　　二、当前中国居民地产总值几何？
　　我们对居民资产负债表的数据估测，追踪至2024年。
　　采用零折旧市场法，中国存量居民住宅总资产规模约为395.6万亿元；
　　采用直线实体折旧法，中国存量居民住宅总资产规模约为240万亿元；
　　采用市场折价法，中国存量居民住宅总资产规模约276.9万亿元
　　作为交叉验证，我们采用基于历年商品住宅累计销售套数、套均面积及当期住宅单价的底层逻辑进行推算，得出居民住宅总资产约为404.8万亿元，与“零折旧法”高度接近。
　　加之2021年之前中国地产金融属性极强，我们倾向于认为当下中国居民地产总值在395.6万亿。
　　当前中国城镇居民户均地产总值在96万元（充分考虑悲观的二手住宅价格跌幅）。
　　三、中国居民地产财富经历了怎样的演变？
　　中国居民地产财富的积累与创造，可以清晰地划分为四个特征迥异的历史阶段。
　　第一阶段为2000年以前的“产权红利期”，城镇居民产权份额大幅提升，驱动地产资产总值抬升。
　　这一时期我国城镇居民人均住宅价值和房产总价值增速最为迅猛，最快时期是1990年至2000年，人均住宅价值平均增速高达31%，城镇居民房产价值增速均值更是达到了37%。
　　这种爆发式增长的核心密码在于城镇居民产权份额的快速提升。1990年城镇居民持有的住房产权份额约为23%，而到了2000年已大幅提升至84.4%。
　　正是在这一阶段末期的2000年，我国城镇居民人均住宅资产价值达到3.34万元，平均每户家庭住房资产约为10万元，完成了财富总量的初步奠基。
　　第二阶段为2000年至2009年的“面积扩张期”，物理总量的快速跃升成为拉动财富增长的主引擎。
　　跨过千禧年，伴随城镇化进程的