板块行情：第12周（3月16日-3月20日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌4.2%，在31个一级行业板块中排名第15。
　　政策要闻：地方层面：1）江苏：3月16日，江苏省政府召开常务会议，分析当前经济形势，安排下一步重点工作。会议指出，要因城施策控增量、去库存、优供给，多渠道盘活存量商品房，有序推动“好房子”建设，加大人才房票政策力度，深化住房公积金改革，激活改善性住房需求，加快建筑业转型升级、纾困解难。2）绍兴：3月19日，绍兴举行2026年绍兴城市发展恳谈会，发布并解读了该市最新的房地产支持政策。新政共10条内容，其中首条是加强环卫工人住房保障。根据政策，绍兴将支持一线环卫工人购房，通过“补、减、扩、促”四维发力，买房最高可以享受20万元补贴。3）南京：3月20日，南京市发布《关于稳定房地产市场的政策措施》，从差异化住房供给、鼓励住房消费、推进房票政策、减轻购房成本、优化营商环境及营造良好舆论环境六个方面提出具体举措。
　　公司动态：1）中国金茂：3月17日，长沙S10地块第三次公开出让，由金茂旗下长沙如茂企业管理有限公司以底价20.27亿元竞得，楼面价约11010元/㎡。根据公开资料整理，该地块编号为[2026]长沙市008号，位于开福区黄兴北路片区，出让面积61365.55 ㎡，规划为商业与二类居住用地（R2B商住比1:9），容积率不高于3.0。2）华润置地：3月18日，华润置地以30亿元总价摘得沈阳浑南区奥体板块富民南街11号-1、-2、-3、-4四宗地块，刷新了沈阳近十年单次拿地体量纪录，同时也打破了2025年以来当地单次拿地金额最高纪录。公开消息显示，4宗地块出让面积34.75万平方米，规划总建筑面积约52万平方米。按出让结果看，楼面价分别为7200元/平方米、2450元/平方米、5805元/平方米和4610元/平方米。其中，11号-1、11号-3、11号-4为住宅用地，容积率分别约为1.1、1.5和2.4；11号-2则是此次唯一的纯商业用地，面积约1.4万平方米，容积率不大于1.0，建筑高度不大于54米。3）万科等：3月20日，青岛东李板块“商改住”地块——李沧区青银高速东、石牛山路西LC0301-03地块成功出让，由青岛昌明置业有限公司（万科、中海、越秀、金地、青岛城投五家房企联合）以楼面地价9010元/㎡、总价9.98亿元摘得，占地面积约4.4万㎡，规划建面约11万㎡，容积率2.5。
　　销售端：第12周新房成交环比增加33%，二手房成交环比增加14%。1）本周20城商品房成交面积229万方，商品房日平均成交面积32.7万方，环比增加33%，同比减少13%。2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积1658万方，累计同比减少21%。3）第12周11城二手房成交面积242万方，日平均成交面积34.5万方，环比增加14%，同比减少5%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积1952万方，同比减少10%。
　　投资策略：1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国金茂、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也有望保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者，希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。
　　风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。