核心城市：3月北京、上海二手房成交显著改善
　　北京：根据Wind数据，北京近一周（3.14-3.20）二手房日均成交套数为693套（同比+11.7%），新房成交套数为97套（同比-45.6%），二手房日均成交套数修复至近两年高位；3月二手房、新房成交同比分别为+1.37%、-38.73%。累计来看，1-3月二手房、新房成交同比分别为-2.75%、-30.53%，二手房成交降幅逐步收窄。
　　上海：根据Wind数据，上海近一周（3.14-3.20）二手房日均成交1076套（同比+13%），尤其是3.14-3.15周末两天成交量达到历史高位，市场需求在“沪七条”支持下显著回升；3月二手房、新房成交同比分别为+1.66%、-2.05%。从成交结构看，易居研究院数据显示当前成交热点主要集中在外环外及中外环间的刚需和刚改项目（如闵行、普陀、松江等部分板块，总价500万左右）。刚需成交活跃为改善型置换需求提供了支撑，接下来要关注是否能传导至500-800万总价端的成交。
　　深圳：根据Wind数据，深圳近一周（3.14-3.20）二手房日均成交180套（同比-17%），新房日均成交47套（同比-55%）；3月二手房、新房成交同比分别为-5.7%、-21.9%；1-3月二手房、新房成交同比分别为-12.1%、-58.6%。
　　全国重点城市：二手房成交明显回暖，新房成交降幅逐步改善
　　根据Wind数据，30个大中城市近一周（3.14-3.20）新房成交面积同比-5.1%，3月成交同比-7.8%，单月降幅逐步改善；1-3月成交面积同比-19.7%。分城市来看，一线、二线和三线城市近一周新房成交面积同比分别为-18.4%、+7.6%、-12.9%；3月成交面积同比分别为-15.2%、-0.4%、-12.9%，各能级城市新房成交同比明显修复；1-3月累计成交面积同比分别为-23%、-15.6%、-23.7%。
　　二手房方面，14城近一周（3.14-3.20）二手房成交面积同比-24.6%，3月成交同比-12%，降幅较2月大幅收窄；累计来看，1-3月成交面积同比-8%。
　　投资建议
　　3月以来，北京、上海二手房成交持续回暖，特别是上海在“沪七条”落地之后，二手市场被激活，刚需成交占据主导，后续有望进一步传导至高总价段的改善需求以及新房市场。政策端看，今年政策将主要围绕“因城施策控增量、去库存、优供给”，去库存主要关注商品房收储进展，优供给主要体现在土地供应的缩量提质，量价有望逐步企稳。
　　我们维持行业“买入”评级，建议关注两个方向：（1）土储分布在核心城市及产品聚焦高端改善型的头部房企，如保利发展等；（2）二手房交易占比持续提升趋势下的头部中介机构有望迎来估值修复，如我爱我家等。
　　风险提示
　　楼市政策出台力度不及预期，需求端政策边际效用减弱；收购存量房和存量土地政策进展缓慢；新房、二手房成交量价持续下行；居民收入水平恢复缓慢导致购房能力恢复不及预期。