商业不动产开新篇，共绘公募REITs新蓝图。推动商业不动产REITs市场发展是助力商业地产“盘活存量、做优增量”、优化房企资产负债结构，推动行业由“重资产开发”向“轻资产运营”转变的重要举措。相比基础设施REITs：商业不动产REITs资产类型具备高度市场化属性、发行主体更趋多元（民营、外资及房企等主体占比更高）、审核链条更加简洁高效、底层资产业绩弹性更高、股性或更强的特征。从投资策略看，不同经济周期下、不同会计计量方式下，对商业不动产REITs和基础设施REITs各类资产投资侧重均有不同；对原始权益人而言，资产与平台定位的契合度、融资成本、融资效率会是其综合权衡选择何种平台申报的重要考量维度。基础设施REITs、商业不动产REITs错位协同，共同构成了我国公募REITs市场的两大支柱，共同构建了一个容纳多元化发行主体和投资者的多层次市场生态。
　　存量生态将重构，万亿市场更可期。商业不动产REITs的推出，将从市场结构、估值生态以及市场空间三个层面对公募REITs市场产生深刻的影响。（1）资产结构更加丰富：引入酒店及写字楼等全新业态、首发混装破局、多元管理主体入局。（2）估值生态重构：首发估值灵活度提升、分化加剧；存量消费类项目面临稀缺性及成长性的再定价；混装资产通过地域、业态的多元组合，提高未来现金流的稳定性，但如何估值是难点，或可参考多元化经营的上市公司分部估值逻辑。（3）市场容量进一步打开：短期商业不动产试点元年有望领航发行，中期基础设施向扩募渐进，长期存量扩募、做优做强为主基调，公募REITs万亿蓝海可期。
　　息差钝化持续演绎，筑底蓄力谋布局。公募REITs市场一级投资火热、二级交投清淡，如何看待2026年公募REITs二级市场投资策略？我们认为全年二级市场震荡筑底，向上可期：低利率+资产荒+“政策市”、叠加息差钝化趋势延续，构筑“下有底”；顺周期类分红现金流仍有下行压力+分红本息拆分实施进程，压制上行空间；但若公募基金投资松绑、指数产品推出等“引活水”举措落地，或将推动二级市场中枢整体上行。建议分化中寻找结构性机会：（1）保租房类：市场化项目租金有压，公租房量价稳固，地产刺激政策下，关注二手房租金改善的城市及区域标的；（2）消费类：业绩整体向好，但维持高增仍有压力，关注估值比价效应稳定后的存量布局机会，尤其是竞争格局稳定、运营体系成熟的区级购物中心及扣率向上弹性较大的奥莱项目；（3）仓储物流类：“以价换量”延续，供给出清进度不一，26Q1租金或弱势分化，关注区域供需格局改善程度及底层租户稳定性；（4）产业园类：整体需求偏弱，租金延续下行，厂房类租户粘性较强，租金随行就市；商务园类仍待去化、以价换量，业绩底或待下半年；（5）能源类：预期26Q1水电量价稳定、光伏电价稳中向上、风电价稳中有降、燃气发电因气电联动，成本影响可控，关注波段性交易机会；（6）交通类：预期26Q1业绩“前压后稳”，春节扰动与路网分化并存,关注区域经济韧性较强且路网规划分流可控的项目；（7）公用事业类：量上普遍承压，垃圾处理项目或有价格下行风险，关注部分项目处理量来源变化及调价进度；（8）IDC：锁定长期大客户，量价稳定，建议关注波段性交易机会及数据中心REITs的扩募进展。各类资产的26Q1业绩展望，详见本报告第四章节。
　　风险提示：REITs发行审核节奏变化、发行制度进一步调整、投资者参与度波动、申报项目质量/数量变化、产业结构导向调整、REITs项目资产经营业绩下滑、REITs单一资产波动较大、宏观经济环境变化影响顺周期REITs资产运营情况、系统性风险等。