事件：保利置业集团发布2026年1月销售数据。
　　2026年1月公司销售排名进一步提升至行业第12位，销售均价达2.5万元/平。2026年1月，公司实现销售金额37亿元，虽同比下降22.9%，但降幅好于百强房企（-24.7%）。根据克而瑞，公司销售金额排名从2024年的第17位提升至2025年的第15位，2026年1月进一步上升至第12位，逆势突破趋势明显。2026年1月销售面积15万平，同比下降6.8%；销售均价2.48万元/平，同比下降16.5%，销售权益比65%。回顾公司2025年的销售表现，2025年公司实现销售金额502亿元，超额完成目标。虽同比下降7.4%，但降幅好于百强房企（-19.8%）和TOP20房企（-17.8%）。销售面积162万平，同比下降23.4%；销售均价3.09万元/平，同比提升21.0%，销售均价绝对值及增幅均高于百强房企（2.01万元/平，同比增长8.9%）、TOP20房企（2.06万元/平，同比增长10.6%）和保利发展（2.05万元/平，同比增长13.9%）。销售权益比70%，同比提升3个百分点。
　　2025年前三季度营收业绩均增长，负债率下降。从公司披露的2025年前三季度未经审核的关键财务数据来看，2025年前三季度公司实现营业收入227.6亿元，同比增长82.1%，归母净利润6331.1万元，同比增长208.8%。截至2025年三季度末，公司资产负债率为82.6%，同比下降0.4个百分点。
　　公开融资渠道畅通，短期公开市场偿债压力较小。公司2025年发行国内外债券、ABS合计84.1亿元，同比增长11.1%，平均发行利率为2.46%，同比下降0.11个百分点。公司分别于2026年1月9日、1月21日发行了2只一般中期票据，发行规模分别为10、5亿元，发行利率分别为2.69%、2.95%；于2月10日发行了ABS产品，发行规模4.2亿元。从到期规模来看，公司未来三年在公开市场的偿债压力不大，2026年国内外债券、ABS到期规模合计26.3亿元，7月到期规模10亿元，9月到期规模8.4亿元，10月5亿元，11月2.9亿元；2027年整体到期规模9亿元；2028年到期规模15亿元。
　　在此轮行业深度调整周期中，保利置业作为“小而美”、高能级布局、低估值的央企，具备配置价值。我们重申推荐核心逻辑：1）老牌央企背景，股东实力雄厚。截至2025年6月末，保利集团持股48.09%，保利发展持股41.45%。2）管理层经验丰富，积极引进市场化人才。董事会主席万总推动内部管理与产品力快速提升。24年3月委任的执行董事及董事总经理胡总负责整体战略规划及运营管理。3）销售和拿地均有显著突破。销售排名从21年的第60名提升至26年1月的第12名，四年间提升了48个名次，在本轮周期中逆势取得突破，市场地位稳步提升。同时，重点布局高能级城市，25年上半年上海、杭州、广州土地投资占比88%；土储中一线城市占比30%，二线占比45%。4）25年上半年毛利率同比+3.2pct至17.5%。已售未结资源充裕，且毛利率水平不低，为未来结算奠定基础。5）注重股东回报，24年分红率为40%，新股息政策中未来分红率将不低于40%。6）由于公司整体规模不大，可以积极根据市场情况适时掉头、快速调整战略。目前公司已经基本调整到位，未来将朝更稳健更正向的方向发展。7）当前股价对应的PB为0.2X，估值提升空间较大。
　　投资建议与盈利预测：
　　在此轮行业深度调整周期中，保利置业作为连续正在销售和拿地均有显著突破的“小而美”的房企，债务结构持续优化，经营端韧性凸显。我们预计公司2025-2027年主营业务营业收入分别为422 / 438 / 444亿元，同比增速分别为5% / 4% / 1%；归母净利润分别为2.0 / 2.2 / 2.4亿元，同比增速分别为10% / 9% / 8%；对应EPS分别为0.053 / 0.058 / 0.062元。当前股价对应的PE分别为35.6X / 32.6X / 30.1X，当前股价对应的PB分别为0.208X、0.207X、0.205X。我们仍然维持买入评级。
　　评级面临的主要风险：销售与结算不及预期；房地产调控超预期收紧；融资收紧。