拥有强劲的国企背景和较低的基数
　　稳健的基本面
　　便宜的买入机会
　　拥有强劲的国企背景和较低的基数。保利置业为中国保利集团及保利发展（600048 CH，优于大市）旗下在香港上市的房地产平台。公司业务主要分布在中国内地30多个高能级城市和海外城市。在2023年6月30日，公司拥有1,840万平方米总土储。约有26%和22%的土储分布在长三角和大湾区。我们估计公司拥有2,750亿元的可售资源，可以覆盖3-4年的合约销售。公司在2023年前十个月的合约销售录得31%正增长至486亿元，排名25名，亦是增速最高的房企之一。公司维持积极的投资策略，在前十个月拿地总额约为合约销售的40%，新取得的可售资源总额排名15。
　　稳健的基本面。我们预计保利置业2022-2025F盈利的复合增长率为7%，主要归功于其合约销售增长。我们认为约20%的毛利率还有回调空间，但同时税率也会有所下降。净负债率从2022年的115.9%大幅下降至2023年6月的97.3%。随着股本持续增厚，我们预计净负债率在2025年会下降到约80%。良好的流动性是保利置业的亮点之一。短期债务占总债务比从2020年的32.5%下降至2023年6月的22.5%；同时，现金短债比从2020年的1.53x提升至2023年6月的1.95x。公司只有一笔在2025年11月到期的5.5亿美元债。公司亦被授予150亿元的境内债配额。
　　便宜的买入机会。保利置业在国企中小盘股中有最长的上市历史，但它的估值却是最低的（市账率0.2x对比同行的0.2-0.8x）。我们将其归咎于其在2017年和保利发展重组之前不清晰的发展战略。公司在2021年建立新的管理团队，公司策略随后保持稳定。我们认为自2021年开始的市场下行和市场整合的机会下，保利置业成为便宜的买入标的。我们给予优于大市的首次覆盖评级。我们给予其首次评级为买入，目标价格基于75%资产净值折让为2.50港元。主要风险包括持续的市场下行，毛利率下降，管理团队的人员流动和集团重组，以及管理层执行力不足等