摘要：保利置业集团公布2025年中报，公司实现营业总收入184.4亿元，同比增长48.1%；归母净利润2.1亿元，同比下降44.3%。
　　受结算规模增加，公司营收同比增长，但业绩仍然承压。上半年公司营收同比增长48.1%，得益于项目竣工交楼结转收入增加，上半年公司结算面积81.4万平，同比增长20.8%，结算金额173.7亿元，同比增长52.5%。但归母净利润同比下降44.3%，主要原因：1）投资收益为-9.5亿元，较2024年同期减少10.5亿元。2）少数股东损益0.2亿元，较2024年同期增加1.4亿元。不过公司未来业绩仍有保障，2025年6月末公司预收账款409亿元，同比虽然下降8.2%，但预收账款/上年营收达1.02X。
　　在行业利润率普遍下行的情况下，公司毛利率有所提升。上半年公司毛利率17.5%，同比提升3.2个百分点。同时，公司持续加强各项费用管控，三费率同比下降2.0个百分点至10.7%。但受投资收益下滑以及少数股东损益占比增加的影响，公司净利率、归母净利润率分别为1.3%、1.1%，同比分别下降0.7、1.9个百分点。年化后的ROE也因利润率下行同比下降了1.0个百分点至1.2%。
　　资产负债结构持续优化，融资通道畅通，“三道红线”指标全面转绿。截至2025年6月末，公司有息负债规模682亿元，同比下降8.6%。债务结构持续优化，一年内到期有息负债占比26%，同比下降4个百分点。按债务类型分布来看，银行贷款占比59%，债券占比35%，信托贷款占比3%，CMBS占比3%。公司融资渠道畅通，获取了70亿元公司债券和70亿元中期票据的额度，并在上半年完成了40亿元公司债券的发行，票面利率仅2.46%-2.66%，通过有息负债规模的压降和积极置换，公司平均融资成本较2024年末下降48BP至2.90%。截至2025年6月末，公司剔除预收账款后的资产负债率为69.5%，同比下降2.7个百分点；净负债率为85.7%，同比下降5.2个百分点；公司持有现金283亿元，虽然现金规模同比下降15.7%，但现金短债比仍有1.6X，同比提升了0.13X。“三道红线”指标均有改善，公司从2024年年末的“黄档房企”成功变为“绿档房企”。
　　销售排名提升至行业第15位，上海市场表现优异。2025年1-7月公司实现销售金额295亿元，同比下降13.5%，根据克而瑞，销售金额排名行业第15位，较2024年排名上升2位；实现销售面积106万平，同比下降18.5%；销售均价2.79万元/平，同比提升6.1%；销售权益比63%，同比下降5个百分点。公司2025年的销售目标为500亿元，1-7月的销售额已经完成目标的59%。上半年公司长三角市场销售额146.1亿元，同比增长29.9%，占公司销售额的比重为55%，同比提升15个百分点，其中上海市场销售金额达60.8亿元，同比增长49.0%，占公司销售额的比重为23%，同比提升8个百分点。公司上半年首开项目有2个，分别为上海保利海上印和宁波保利朗玥华章，下半年公司计划推出9个全新楼盘，分别为上海杨浦项目，杭州西湖区、西园七路、萧山3个项目，广州荔湾项目，深圳宝安项目，济南历下区、天桥2个项目，威海环翠项目。
　　公司重视项目拓展质量，今年以来拿地强度较高。上半年公司共获取9宗地块，新增土储面积118.3万平，同比增长77.1%，拿地权益比例为74%。根据业绩会公布的数据，新增土储平均土地成本为2.85万元/平，以此计算，公司上半年拿地金额为337亿元，拿地强度（拿地金额/销售金额）高达126%。以拿地金额来计算，在上海、杭州和广州三个城市的拿地金额占比达88%。截至2025年6月末，公司持有总土地储备1308万平，平均土地成本为1.11万元/平，其中在建面积512万平，待建面积796万平，权益土储920万平，土储权益比例70%。从区域分布来看，总土储中长三角占比22%，大湾区占比23%，西南地区占比30%，从城市能级来看，总土储中一线城市占比30%，二线城市占比45%。
　　其他业务稳步发展。1）投资物业：公司持有多个一线和二线省会城市的投资物业和酒店，其中投资物业总建面68.1万平，同比增加1.8%。2）物业管理：公司旗下物业管理公司涉及住宅、商业、办公楼、酒店和剧院等多种类型物业的经营管理服务，上半年公司旗下物业管理公司实现收入6.25亿元，同比增长6.7%，物业管理项目318个，在管面积5409万平，同比增长7.0%。
　　投资建议与盈利预测：
　　在此轮行业深度调整周期中，保利置业作为销售和拿地均有显著突破的“小而美”的房企，债务结构持续优化，经营端韧性凸显。我们认为，公司的核心亮点有：1）作为一家老牌央企背景的房企，股东实力雄厚。2）当前经营韧性凸显，公司逆势取得突破。2025年上半年销售规模排名再度提升，核心区域业绩贡献增加。同时，公司保持较强的投资强度，在区域、项目和合作的选择上注重聚焦性和安全性，近两年重点加仓了长三角、上海地区，抢占市场修复先机，土储中一二线城市占比较高。3）由于整体规模不大，根据市场情况适时掉头、快速调整战略。我们认为，公司目前已经基本调整到位，未来将朝更稳健更正向的方向发展。当前公司已售未结资源充裕，且毛利率水平不低，能够为未来结算奠定基础。我们预计公司2025-2027