地方持续落实“商业用房首付比例下调”、“以旧换新”。2月2日，天津三部门、四川分行分别发文，均将当地商业用房（含商住两用房）首付比例降至不低于30%，允许商业银行自主确定具体比例；2月4日，福建住建厅出台18条措施，包括按库存去化周期调控住宅用地供应、深化住房以旧换新并落实税收优惠、优化二套房公积金贷款利率、支持老旧住房更新改造信贷等，多维度稳市场。
　　房地产相关板块市场表现呈现“A股相对抗跌、H股显著承压”的分化态势，整体受春节假期临近市场情绪谨慎、资金流向消费类板块等因素影响，房地产板块在A股中表现平淡，H股内房及物业板块虽同步调整但跌幅小于恒生指数。A股市场中，沪深300指数期间下跌1.33%，申万房地产指数微涨0.01%，相对大盘表现抗跌但在申万一级行业中排名靠后，显著跑输同期涨幅居前的食品饮料（4.31%）、美容护理（3.69%）等消费类行业；房地产产业链相关板块同样分化，建筑材料板块上涨0.70%，家用电器板块上涨1.28%，消费属性较强的产业链板块表现优于房地产开发板块，主要因春节前消费需求预期升温，资金向消费类资产倾斜，房地产板块缺乏新的政策催化与资金支持。H股市场表现承压，恒生指数期间大跌3.02%，中华内房股指数下跌0.45%，恒生物业服务及管理指数下跌0.78%，内房股与物业股跌幅显著小于恒生指数，体现出境外资金对内地房地产政策托底的预期仍在，板块相对大盘具备一定抗跌性，但受港股整体流动性收紧、市场风险偏好下降影响，未能实现上涨。估值层面，申万房地产板块市盈率仍维持相对高位，与沪深300指数、恒生指数的估值差距保持稳定，市场对行业基本面修复节奏的分歧未明显收窄。
　　重点14城新房网签量环比明显回落，整体市场呈现“一线分化走强、二线多数降温”的分化态势，受春节假期后需求自然回落与推盘节奏放缓影响，市场活跃度较上一周有所下降。2026W6，重点14城新房网签合计9816套，环比下降9.60%；需注意的是，本周各城市同比数据普遍大幅增长，核心原因是去年同期处于春节假期后复工阶段，网签基数极低。一线城市表现分化走强，上海、北京、广州、深圳四城合计网签3916套，环比增长12.53%，市场保持平稳调整，改善型需求释放节奏温和。二线及其他重点城市多数降温，10城合计网签5900套，环比下降20.04%，其中成都网签1392套，环比增长22%，受益于本地持续宽松的购房政策与刚需需求稳步释放，苏州网签323套，环比微增1%，市场表现相对稳健。
　　重点20城二手房成交环比明显回调，整体结束前期回暖态势，城市间分化持续，受春节假期前需求自然回落与市场观望情绪影响，市场活跃度较上一周有所下降。2026W6，重点20城二手房合计成交33856套，环比下降16.51%。一线城市表现集体回调，四城合计成交11114套，环比下降15.05%：上海成交4934套，环比下降14%，前期改善型需求集中释放后进入阶段性调整；北京成交3525套、广州成交1708套、深圳成交947套，分别环比下降11%、21%、21%，刚需与改善需求释放节奏同步放缓，市场运行回归平稳。其他重点城市中，多数呈现环比下降态势，仅少数城市保持稳健。
　　土地市场相对平淡，同环比均下降。2026W6，百城住宅用地成交总价为79.56亿元，环比下降34.99%，同比下降4.01%。
　　投资建议：聚焦“运营标杆+转型先锋”，持有型机会关注恒隆地产、新世界发展（高分红、低波动、抗周期）；转型机会则重点关注首程控股（机器人、终端零售转型，估值重估空间）；房地产开发板块建议关注中国金茂、滨江集团和建发国际。
　　风险提示：政策落地不及预期、二手房价格跌幅超预期、房企流动性风险发酵。