核心观点
　　【新房成交】
　　1月新房成交同比降幅收窄。1月40城新房成交面积环比-42.3%，同比-22.0%，同比降幅较上月收窄10.1pct。
　　从各能级城市来看，1月一、二线城市新房成交量同比降幅收窄；三四线城市在低基数的情况下，同比降幅仍然扩大，市场持续低迷。1）一线城市：1月新房成交面积环比-36.0%，同比-14.0%，同比降幅较上月收窄了14.8pct。具体来看，四个一线城市同环比均下滑，北京环比下降29%、同比下降8%，上海环比下降37%、同比下降10%，广州环比下降38%，同比下降7%，深圳环比下降38%、同比下降37%。2）二线城市：1月新房成交面积环比-50.5%，同比18.1%，同比降幅较上月收窄了13.6pct。其中，仅青岛、苏州、福州新房成交同比出现上涨，其余我们跟踪的二线城市同环比均下跌。3）三四线城市：1月新房成交面积环比-25.6%，同比-41.1%，同比降幅较上月扩大了2.1pct。宝鸡、吉安、江门、清远新房成交同环比均提升，莆田、泰安、云浮、惠州新房成交同比增长，其余城市新房成交同环比多呈下降趋势。
　　【二手房成交】
　　1月二手房成交同比由负转正。1月18城二手房成交面积环比-2.0%，同比+9.0%，同比增速较上月提升了41.3pct。
　　从各城市能级来看，各能级城市二手房成交同比增速均由负转正。1月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-5.7%、0.3%、-3.6%，同比增速分别为15.0%、2.5%、16.0%,同比增速分别较上月提升了45.4、37.6、43.8pct。一线城市中，北京二手房成交面积同比+15%、环比-9%，深圳同比+14%、环比+5%；二线城市中，杭州、青岛、厦门同环比均正增长，苏州环比增长、同比下降，南宁、成都同比增长、环比下降，南京同环比均下滑。
　　预判后市，2月正值传统淡季且存在春假假期，预计市场将延续供需两淡，我们仍要重点关注年后及3-4月的成交情况。
　　【新房库存与去化】
　　库存与去化：库存规模同环比均下降，去化周期同环比均提升。1月末我们跟踪的12城新房库存面积环比-0.4%，同比-6.3%；去化周期为18.1个月，环比+0.3个月，同比+3.8个月。具体来看，我们跟踪的所有城市中仅上海、杭州、福州去化周期在12个月内。
　　【土地市场】
　　1月土地市场成交规模同环比下降，溢价率环比提升。1月全国（300城）成交土地建面环比-76.5%，同比-20.2%；楼面均价环比36.8%，同比-20.9%；平均土地溢价率为2.87%，环比+ 0.86pct，同比-4.34pct。一、二、三线城市成交土地建面环比增速分别为64.0%、-79.7%、-75.9%，同比增速分别为111.1%、-17.9%、-19.6%；楼面均价分别为1706、1324、1084元/平，环比增速分别为64.3%、-35.0%、-27.3%，同比增速分别为-92.7%、-20.0%、2.6%；平均溢价率分别为0%、3.34%、1.92%，其中一线城市环比5.42pct，同比-14.61pct；二线城市环比+ 2.34pct，同比-10.11pct；三线城市环比+ 0.41pct，同比+ 0.19pct。
　　【房企】
　　销售：百强房企1月全口径销售同比降幅收窄，权益口径销售同比降幅扩大。百强房企1月实现全口径销售额同比-24.7%（前值：-27.9%）；权益口径同比-28.5%（前值：-26.7%）。TOP20房企中，1月销售额同比增速为正的有：中旅投资（+1373%）、中建壹品（+320%）、邦泰（+123%）、中建东孚（+49%）、中海（+21%）、金茂（+13%）、绿地（+6%）、华润（+0.4%）。
　　拿地：百强房企拿地金额、拿地强度同比均下滑。百强房企1月拿地金额同比-49.5%，拿地强度32%，同比-16pct；拿地建面同比-27.4%；楼面均价4017元/平，同比-30.5%。具体来看，1月拿地金额较多的主流房企有：越秀（拿地金额26亿元，拿地强度61%）、华润（22亿元，19%）。
　　融资：1月行业融资规模同比下滑，环比增长。1月房地产行业国内外债券、ABS发行规模合计396亿元，同比-26%，环比+7%，平均发行利率3.50%，同比+0.95pct，环比+0.94pct。具体来看，首开、中海、首创、华润发行债券规模较大，分别为28.5、25、20、20亿元，平均发行利率分别为3.32%、1.92%、3.02%、1.99%。从到期规模来看，26年全年行业国内外债券到期规模7157亿元，其中3、6、7月是到期小高峰，到期规模分别为779、1035、924亿元。
　　【政策】
　　中央层面，央行降低再贷款利率、降低商业用房购房贷款最低首付比例，财政部延续换房个税退税政策；继25年12月末政策打通后，1月8只首批商业不动产REITs申报至交易所。1）央行在1月15日提出降低再贷款利率，保障性住房再贷款将下调0.25pct至1.25%，有助于更好地推动收购存量商品房用于保障房。2）1月17日，央行、金融监管总局将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付比例从50%下调至30%。该项政策有利于支持推动商办房地产市场去库存。3）1月14日，财政部、税务总局、住建部联合发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，换房个税退税政策延续至2027年底。4）根据上交所官网，1月29日-30日，已有8只商业不动产REITs申报至交易所（分