本文试图回答以下几个问题：（1）近期房地产股票的估值修复反映了什么？（2）房地产板块股价上行空间进一步打开需要什么样的条件？（3）有哪些值得关注的政策方向以及政策出台的可能驱动因素？（4）若房地产市场得到进一步支持，板块上涨的特点及市场整体风格会有什么变化？哪些标的或方向值得关注？
　　一、近期房地产股票的估值修复反映了什么？
　　近期房地产股票的上涨一方面或包括12月相对沪深300超跌后的补涨，另一方面或也反映基本面预期变化、政策预期以及筹码结构等因素共振的结果。
　　基本面方面，由于春节错位等因素，市场对于基本面的解读出现分化，部分投资人对市场基本面数据产生乐观情绪，但网签数据农历同比仍有下滑，这种情绪或有待进一步验证，起码当下难以完全证实或证伪。从网签数据看，1月1日至2月5日样本城市新房及二手房网签面积同比分别-6%/+31%。二手房成交的同比增长或使得部分投资人对市场基本面产生乐观情绪，但表观同比数据改善背后或包括春节错位因素的影响，若采用农历同比修正春节错位带来的影响，1月1日至2月5日样本城市新房及二手房网签面积农历同比分别-53%/-18%。另外，一些对部分城市挂牌量下降的乐观情绪或缺少对其归因的全面分析，值得商榷。
　　政策预期方面，近期《求是》、国常会等政策表述下市场部分投资人或对房地产政策产生预期。2026年第1期《求是》杂志刊发评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》，第2期《求是》杂志刊发习近平总书记重要文章《在中央城市工作会议上的讲话》以及住建部部长倪虹署名文章《高质量推进城市更新》。2月6日召开的国务院常务会议也提到“在基础设施、城市更新、公共服务、新兴产业和未来产业等重点领域，深入谋划推动一批重大项目、重大工程”。
　　当前市场上可能同时存在交易基本面乐观情绪和政策预期的两类投资人，但值得思考的是，如果因为基本面因素而进场的投资人是否又和博弈政策的投资人相互矛盾呢？
　　筹码结构方面，25Q4房地产行业基金配置比例约0.4%，低于标准行业配置比例，较低的配置比例或放大预期变化对股价的影响。25Q4房地产行业基金配置比例约0.4%（较25Q3环比下降0.2 PCT），较标准行业配置比例低0.7PCT
　　二、房地产板块股价上行空间进一步打开需要什么样的条件？
　　当前房地产指数与沪深300的差距较12月明显收窄，同时在本轮股价修复中基本面预期、政策预期等因素或逐步被定价。后续若无进一步催化，房地产板块的超额收益空间可能减小。以2025年6月30日收盘价作为起点，25年12月沪深300与申万房地产累计涨幅最大差值曾达到约8.48%，截至26年2月11日收盘，沪深300与申万房地产累计涨幅差值收窄至3.81%。
　　随着预期逐步被定价，板块股价进一步上行或需要由基本面或政策的兑现来支撑，潜在驱动因素或包括：
　　（1）节后基本面表现超预期。例如成交量同比上涨、二手房挂牌量明显下降、房价环比上涨等。
　　（2）超预期的政策落地。当前市场部分投资人交易的或是城市级别的政策，例如近期上海收购二手住房用于保租房相关政策等。若后续有超预期的政策落地，例如全国性的房地产支持政策，或也可推动房地产板块股价进一步上行。
　　三、有哪些值得关注的政策方向以及政策出台的可能驱动因素？
　　在三个市场关注点（挂牌量变化的新特点、“金融16条”到期后的贷款接续办法及银行不良生成节奏变化、个别房企“展期议案”事件）驱动下，近期市场对房地产政策的关注度或有所提高。
　　我们过去在《三个市场关注点和一个自然均衡点——房地产行业2026年度投资策略》报告中就曾提出三个市场关注点：
　　（1）二手房库存（挂牌量）仍在震荡上升趋势中，若挂牌量进一步上升，市场对供需关系改善的节奏判断或进一步变得模糊，并加大对金融机构抵押品跌价的关注度；
　　（2）“金融16条”将于2026年末到期。后续贷款接续办法以及银行不良生成速度和节奏的边际变化或也是市场关注的焦点；
　　（3）个别房企“展期议案”事件的结局及其对房企融资和拿地节奏的影响或是市场关注重点。
　　以上三点及其对房地产政策的影响依然是当前市场关注的重点。
　　我们认为，政策的潜在发力方向或包括进一步调降公积金贷款及商业贷款利率、去库存政策以及房地产发展新模式方面与城市更新的潜在有机结合等。
　　（1）进一步调降公积金贷款利率及商业贷款利率。
　　我们过去多次强调净租金回报率与房贷利率之差收窄有助于推动新房及二手房合计总需求企稳的判断。当前样本城市租售比与房贷利率差值约64 BP。结合中央经济工作会议中“深化住房公积金制度改革”等表述，若能进一步调降公积金贷款利率，甚至进一步调降商业贷款利率，或有助于带动新房及二手房总需求企稳，从而使得资本市场更快定价二手房去库存的预期。
　　我们认为银行的净息差并不是降息与否的唯一决定性变量，且此前央行也多次表态支持房地产平稳健康发展