本期投资提示：
　　地产行业数据：新房成交环比回升、二手房环比下降，新房成交推盘比回升。上周(1.17-1.23)34个重点城市新房合计成交172.7万平米，环比+0.6%，其中，一二线环比-0.6%，三四线环比+17.7%。1月(1.1-1.23)34城一手房成交同比-38.2%，较12月13pct。其中，一二线同比-37.4%，三四线同比-46.2%，分别较12月-12.6pct和16.2pct。上周13城二手房合计成交132万平米，环比-0.2%；1月累计成交同比9.6%，较12月+17pct。库存方面，上周15城合计推盘26万平米，合计成交70万平米，对应成交推盘比为2.69倍，最近三个月（25年10月-25年12月）分别为1.47倍、0.9倍和1.0倍。截至上周末（2026/1/23）15城合计住宅可售面积为8896.4万平米，环比-0.5%。3个月移动平均去化月数为22.7个月，环比+0.52个月。
　　主要政策新闻：官方高频次强调高质量推进城市更新，沪穗等地积极出台城市更新规划建议。宏观方面，《求是》杂志发文点出推进城市更新需破解理念、规划、资金及运营等4个重点问题，并强调城市更新重要性与必要性；住建部部长倪虹表示，房地产高质量发展仍有较大潜力与空间，将因城施策并搭建行业基础制度构建发展新模式；国家统计局发布我国1-12月房地产相关数据及同比：开发投资82,788亿元（-17.2%）；新建商品房销售面积88,101万平方米（-8.7%）；新建商品房销售额83,937亿元（-12.6%）；因城施策方面，上海市发布“十五五”规划建议，提出以推进城市更新为抓手，加快城中村改造和旧住房成套改造，分类引导低效商办楼宇和商办设施更新，促进城市内涵式发展和品质提升；广州2026年房地产政策聚焦“控增量、去库存、优供给”包括收购存量商品房用于保障房及城中村安置、支持“以旧换新”推进“好房子”标准与示范。
　　公司动态跟踪：万科债券展期议案获通过并兑付债券利息，多家房企融资活跃。经营业绩方面，多家房企发布2025年度预计归母净利润相关公告：建发股份-100至-52亿元；金地集团-135至-111亿元；保利发展10.3亿元；融资担保方面，华润置地发行公司债（20亿元/1.99%）；招商蛇口拟为子公司贷款提供担保（5亿元/3年）；中国海外发展发行公司债（15亿元/3年/1.8%）和（10亿元/5年/2.1%）；建发股份拟发行短融（10亿元/120天）；其他方面，万科“21万科02”债券展期议案通过，回售部分债券本金、利息的40%于1月30日兑付，剩余60%展期1年；万科于1月22日支付“21万科02”债券2025年1月22日至2026年1月21日期间的利息，本期票面利率3.98%。
　　一周板块回顾：上周房地产、物管板块均强于大市。板块表现方面，SW房地产指数上涨5.21%，沪深300指数下跌0.62%，相对收益为5.83%，板块表现强于大市，在31个板块排名中排第6位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：城投控股、大悦城、*ST荣控、珠免集团、广宇集团，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为*ST亚太、城建发展、电子城、*ST美谷、张江高科。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨1.31%，沪深300指数下跌0.62%，相对收益为1.93%，板块表现强于大市。当前主流AH房企25/26PE均值分别为22.5/17.8倍；物管25/26PE均值分别13.1/11.8倍。
　　投资分析意见：看好优质房企及商业地产，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产基本面已经历深度调整，考虑到近期中央要求“着力稳定房地产市场”，并今年年初央媒《求是》为房地产重磅发声，其中强调地产金融属性、居民资产负债表及建议政策一次性给足，房地产表态出现积极转变，后续行业政策值得期待。而目前板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，已具备吸引力。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）优质房企：滨江集团、绿城中国、建发国际、中国金茂、保利发展、招商蛇口、建发股份、越秀地产；2）商业地产：新城控股、华润置地、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团、关注新城发展、太古地产；3）二手房中介：贝壳-W；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。