研究结论
　　2025年末，中国证监会、沪深交易所及基金业协会密集出台多项REITs领域法规，如《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》、《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》、《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》。
　　系列政策在多方面推进公募REITs规模扩张。从原始权益人角度，政策使得底层资产范围扩大，市场进入“基础设施+商业不动产”双轮驱动阶段，同时，回收资金可用于补充流动性和偿还贷款，资产收益率与市场利率挂钩，更为灵活。从投资者角度看，收益率与市场利率挂钩也更符合二级市场定价逻辑，同时新政策拓宽资金来源，鼓励保险、社保、年金的投资通道，推动打开沪深港通通道，产品工具上，逐步搭建REITs相关指数基金以及ETF以吸引不同的投资者。
　　12月公募REITs市场延续下行态势，跌幅较11月进一步扩大，导致公募REITs回调的因素较为复杂，基本面视角看，底层资产表现分化，部分产业园区等资产出租率、租金收入下滑，使得投资者情绪走低；权益资产表现强劲，对REITs存在一定分流作用；2024年密集发行的REITs战略配售份额在2025年底集中解禁，也带来了较大卖出压力。
　　我们认为，在债市利率中枢长期下行、资产荒逻辑延续的背景下，公募REITs仍是较为优质的替代品种。近半年的调整也被市场普遍视为一种估值的合理回调和市场理性的回归，部分项目的分配率吸引力也随之提升，为后续如理财、保险等负债端稳定，以长久期、稳定票息为核心诉求的机构配置提供了基础。
　　12月交易热度延续弱势，日均换手率与成交额环比双降。分项目类型看，新型基础设施、水利基础设施、市政基础设施的交易活跃度相对较高，分项目属性看，产权类交易热度略高于特许经营权类。12月大宗交易量有所下滑，且折价收窄，或为见底信号。
　　截至2025年12月31日，我国已上市公募REITs产品数量达78只，REITs总市值2184.63亿元，较11月底新增一只，为华夏安博仓储REIT，总市值减少14.22亿元。目前共有16只REITs基金等待上市，2只扩募申报，1只新购入项目。
　　风险提示
　　政策变化超预期；货币政策变化超预期；经济基本面变化超预期；信用风险暴露超预期；数据统计可能存在遗误