核心观点
　　止跌回稳的政策目标一定程度上对市场预期曾有明显提振，但4月以来边际下行压力再次加大，产业政策宽松概率逐步提高，后续只是节奏问题。周期位置角度，行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点。去年4月和9月对应优质地产股的底部区间，当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间。重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管。
　　周度核心内容跟踪
　　市场：本周长江房地产指数-2.55%，相对沪深300的超额收益为-2.47%，行业排名相对靠后（29/32）；年初至今房地产指数+3.87%，相对沪深300的超额收益为-12.55%，行业排名相对靠后（27/32）。本周房地产板块表现较差，开发类标的以下跌为主，物管类、收租类有涨有跌。
　　政策：中央经济工作会议提及因城施策控增量、去库存、优供给和深化住房公积金制度改革。
　　中央：中央经济工作会议提及积极稳妥化解重点领域风险；着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设；加快构建房地产发展新模式。地方：深圳优化住房公积金提取规定，职工及家庭成员可提取住房公积金用于筹集首付款；家庭名下有1套住房的，可全额提取，有2套住房的，可提取账户余额的60%；上述提取额度均不超过尚未支付或未足额支付的购房首付款。山东推出住房“以旧换新”，包括卖旧换新、收旧换新和拆旧换新等三种模式。
　　销售：本周样本城市备案及成交同比低位振荡。
　　样本城市备案及成交同比低位振荡。37城新房成交面积四周滚动同比-45.6%，较上周-1.7pct，17城二手房成交面积四周滚动同比-28.6%，较上周-4.0pct；年初至今37城新房成交面积累计同比-15.8%，17城二手房成交面积累计同比+4.2%。12月截至12日，37城新房成交面积当月同比-41.7%，17城二手成交面积当月同比-36.3%，12城新房及二手合计同比-41.8%。
　　当周热点：如何理解政策目标、工具和空间？
　　中央经济工作会议关于房地产的表述，对于理解明年的行业政策提供了重要线索。政策目标继续聚焦防风险和稳市场，与预期基本一致，政策落地节奏和力度取决于对风险与市场的官方客观评估；虽然今年以来居民端和企业端风险逐步扩散，市场量价仍面临下行压力，但整体而言风险相对可控，市场数据也一直尚未触及政策阈值，叠加核心城市卖地相对较好，导致政策较为克制，伴随政策阈值逐渐临近，政策窗口也将相应打开。去库存对应此前消化存量，可能包括传统托需求相关手段，以及旧改或收储等工具；优供给对应此前优化增量，主要是提高新建住宅品质，即在行业“大循环”承压背景下打造好房子“小循环”；深化公积金制度改革，除了提取、额度和利率等基础环节的优化之外，可能还涉及定位、统筹、投融资等更高层次和更长维度的考虑，短期最为关键的是能否明显降低公积金贷款利率。政策工具在传统常规层面已接近用足，降利率、核心城市松限购和税费优惠等环节仍有一定空间，但参考海外样本和国内历史经验，政策在超常规层面一直保持克制，未来潜在空间较大，只是相机抉择问题。
　　风险提示
　　1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。