本期投资提示：
　　地产行业数据：新房、二手房成交环比均回落，新房成交推盘比下降。上周(12.6-12.12)34个重点城市新房合计成交242.3万平米，环比-12.3%，其中，一二线环比-12.9%，三四线环比-2.6%。12月(12.1-12.12)34城一手房成交同比-32%，较11月+4.3pct。其中，一二线同比-32%，三四线同比-34.4%，分别较11月+2.9pct和+18.9pct。上周13城二手房合计成交111.4万平米，环比-0.4%；12月累计成交同比-36.4%，较11月-19.2pct。库存方面，上周15城合计推盘98万平米，合计成交82万平米，对应成交推盘比为0.84倍，最近三个月（25年9月-25年11月）分别为0.75倍、1.47倍和0.9倍。截至上周末（2025/12/5）15城合计住宅可售面积为9005万平米，环比+0.2%。3个月移动平均去化月数为22.9个月，环比-0.4个月。
　　主要政策新闻：中央经济工作会议着力稳定房地产市场，积极稳妥化解风险。宏观方面，中央经济工作会议12月10日至11日在北京举行，会议确定着力稳定房地产市场：1）因城施策控增量、去库存、优供给；2）鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；3）有序推动好房子建设；4）深化住房公积金制度改革；因城施策方面，青岛发布全国首个《“好房子”建设标准体系》及配套导则，明确四类20项指标，并配套激励政策，计划于2026年前新增不少于1.2万个优质住宅单元；北京压缩企业不动产首次登记时限，继续推进全程网办；香港进一步简化城规审批，加快土地发展流程；公积金政策方面，长沙落地多项新政，包括二孩及以上家庭购房可核减一套住房认定、异地缴存职工不再核查缴存地住房，以及新增商转组合贷和公积金直付房租业务；土地市场方面，深圳市深圳湾和光明区两宗地块39.5亿元成交，溢价42.5%。
　　公司动态跟踪：11月房企销售普遍同比下降，新城发行中票（17.5亿/5年/4%）。经营数据方面，多家房企公布11月单月和销售数据及同比：保利发展180.2亿元（-24.9%）；中国金茂80亿元（-0.02%）；新城控股14.5亿元（-42.3%）；招商蛇口140.9亿元（-34.7%）；龙湖集团36.4亿元（-57.1%）；越秀地产51.2亿元（-49.0%）；华润置地230亿元（-10.8%）；融资担保方面，越秀地产获得20亿元人民币（或等值港元）的双币定期贷款融资，贷款期限为自首次提款日起364天；新城控股发行中票（17.5亿元/5年/4%）；中金-保利发展商业持有型不动产资产支持专项计划审核通过，拟发行规模为16.6亿元；万科A控股子公司为两笔贷款（0.2亿元与28亿元）提供担保；保利发展通过发行可转换公司债券预案，拟募集资金不超过50亿元；其他方面，万科A公告决定不调整“21万科02”公司债券后2年的票面利率，仍为3.98%，并不计划对回售债券进行转售。
　　一周板块回顾：上周房地产、物管板块均弱于大市。板块表现方面，SW房地产指数下跌2.62%，沪深300指数下跌0.08%，相对收益为-2.54%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第28位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：中润资源、南都物业、苏州高新、世联行、格力地产，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为海泰发展、*ST中迪、亚太实业、阳光股份、荣丰控股。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌2.97%，沪深300指数下跌0.08%，相对收益为-2.89%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企25/26PE均值分别为21.2/18.5倍；物管25/26PE均值分别13.4/12倍。
　　投资分析意见：看好购物中心价值重估以及好房子新赛道，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来。两大发展机遇值得关注：一方面，好房子政策上升高度、大有可为，将推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE的向上突破；另一方面，优质商业企业经营表现优异，恰遇我国正处货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）商业地产：华润置地、新城控股、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团、关注太古地产、新城发展；2）好房子房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂；3）低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业；5）二手房中介：贝壳-W。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。