本期投资提示：
　　地产行业数据：新房成交环比回升，二手房成交环比回落，新房成交推盘比回升。上周(11.29-12.5)34个重点城市新房合计成交276.2万平米，环比+9%，其中，一二线环比+9%，三四线环比+9.7%。12月(12.1-12.5)34城一手房成交同比-23.6%，较11月+12.8pct。其中，一二线同比24.3%，三四线同比-14.6%，分别较11月+10.6pct和+38.8pct。上周13城二手房合计成交111.8万平米，环比-3.6%；12月累计成交同比-36%，较11月-18.7pct。库存方面，上周15城合计推盘98万平米，合计成交94万平米，对应成交推盘比为0.96倍，最近三个月（25年9月-25年11月）分别为0.75倍、1.47倍和0.9倍。截至上周末（2025/12/5）15城合计住宅可售面积为8990.6万平米，环比+0.04%。3个月移动平均去化月数为23个月，环比-0.3个月。
　　主要政策新闻：证监会提出稳步发展不动产投资信托基金，发改委拓展REITs底层项目资产范围。宏观方面，12月5日，中国证监会主席吴清在《“十五五”时期提高资本市场制度包容性、适应性的重点任务举措》中提到，稳步发展不动产投资信托基金和资产证券化；国家发展改革委办公厅对外发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，底层资产范围拓展至城市更新设施领域的老旧街区、老旧厂区等更新改造项目；因城施策方面，常州延续对住房困难工薪群体的至高20万元补贴，并首次将“卖旧买新”纳入同步激励；南宁推出购房补贴新政，符合条件的多子女家庭最多补贴6万元；公积金政策方面，哈尔滨12月起上调公积金上限，三档分别为：2270元/2010元/1910元。土地市场方面，滨江集团13.6亿元竞得杭州市滨江区一宗宅地；武汉东西湖区与新洲区三宗地块8.9亿成交。
　　公司动态跟踪：保利发展完成控股股东变更，万科中期票据展期一年兑付本金。经营数据方面，多家房企公布11月单月和累计销售数据及同比，11月单月：绿城中国77万方（-32.6%），99亿元（-44.8%）；中国海外发展77.4万方（-29.8%），222亿元（-26%）；金地集团12.7万方（-58.5%），15.2亿元（-68.4%）；1-11月累计：绿城中国692万方（+35.9%），906亿元（-39%）；中国海外发展922.8万方（-9.4%），2,114亿元（-21.8%）；金地集团210.3万方（-51%），276.2亿元（-56.3%）；融资担保方面，金地集团全资子公司金地物业以持有开发公司股权为抵押申请25亿元融资授信额度，为期三年；招商蛇口发行公司债（50.4亿元/3年/1.8%）；股份变动方面，保利发展控股股东保利南方将其持有的公司约45.1亿股股份（占本公司总股本的37.7%），无偿划转至实际控制人中国保利集团。其他方面，万科放弃行使“21万科02”公司债券发行人赎回选择权。
　　一周板块回顾：上周房地产、物管板块均弱于大市。板块表现方面，SW房地产指数下跌2.15%，沪深300指数上涨1.28%，相对收益为-3.43%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第30位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：中国武夷、冠城大通、华联控股、华夏幸福、宁波富达，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为*ST中迪、沙河股份、深振业A、盈新发展、万科A。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌0.97%，沪深300指数上涨1.28%，相对收益为-2.24%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企25/26PE均值分别为22.1/19.3倍；物管25/26PE均值分别13.7/12.3倍。
　　投资分析意见：看好好房子新赛道以及购物中心价值重估，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来。两大发展机遇值得关注：一方面，好房子政策上升高度、大有可为，将推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE的向上突破；另一方面，优质商业企业经营表现优异，恰遇我国正处货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团、关注恒隆地产、太古地产、新城发展；2）好房子房企：建发国际、滨江集团、中国金茂、绿城中国；3）低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业；5）二手房中介：贝壳-W。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。