中国内地房地产：“十五五”开局之年，寻找新均衡。展望2026年，我们预计行业在政策大力托举下探索新的发展模式，整体虽仍或面临一定挑战，但“好房子”和“好城市”带来的结构性机会已显现。我们预计2026年全国商品房销售面积将为9.0 - 9.5亿平方米区间（对比2024年的约9.7亿平方米）同时，由于销售面积和全国平均房价的结构性调整（部分被高端项目入市对冲），我们预计全国商品房销售金额预计将在约10 - 11万亿元人民币，其中包括约8 - 9万亿元人民币商品住宅销售。投资建议：我们对中国内地房地产的偏好排序为：估值不高的国企/国企背景开发商>拥有一/二线城市土地储备的民企龙头>其他民企开发商。
　　中国香港房地产：拥抱拐点与复苏的到来。经历多年调整后，我们认为以下变化是市场复苏的关键支撑：1）宏观不确定性的改善（尤其是降息）；2）政策环境的重大宽松；3）基础需求驱动因素的回归。我们认为复苏是循序渐进的过程，预计投资者将优先布局住宅板块的复苏；其次是优质零售资产；最后是核心写字楼。我们预计住宅租金水平2026与2027年按年均增长约3%，而正向净租金回报率与降息将提升用户购买力并刺激投资需求，因此我们预计住宅价格在2026/2027年分别上涨5%/5%。另外，在本地消费情绪企稳与入境旅客增加的支持下，我们认为零售板块正处于复苏轨道，预计未来12个月核心地段零售租金温和增长，社区商场租金增长约3–5%，而写字楼空置率已见顶，核心CBD连续八个季度录得正净吸纳量，我们预计租金企稳并为2026年反弹奠定基础。
　　投资建议：综合各项信号与证据显示，中国香港实体市场正在触底或即将迎来反转。我们预计其内在价值将逐步释放，投资者若能在周期早期阶段进行布局，将有望捕捉到即将到来的重估行情。对于选股，我们选择新鸿基地产（16 HK/买入）作为住宅复苏的高质量代理标的，我们预计其将在未来1–2年受益于板块复苏及多重重估催化因素