龙湖集团作为深耕商业+地产30余年的龙头房企，聚焦开发、运营、服务三大板块，由此延展出地产开发、商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造五大航道协同发展，实现一二线高能级城市的全面布局。站在当前时点推荐龙湖集团，源于我们认为公司价值存在低估，主要体现为：商业地产的重定价空间、科技赋能下的服务业务成长性以及市场出清格局下的开发修复动能。在行业大浪淘沙的时代，财务的严明纪律和经营的长期主义使得公司稳立行业第一梯队，作为民企更为可贵，重申“买入”。
　　运营重定价空间：C-REIT更新定价逻辑，内驱加持有望推动重估
　　我们认为龙湖商业投资板块有望迎来价值重估，主要有以下驱动因素：1.公司内外兼修，积极谋求发展。一方面，公司持续保持外延式扩张。2022年以来商场运营面积年复合增速约14.1%，持续的扩张步伐为租金规模保持逆周期增长打下基础。另一方面，公司加大升级改造力度，推动存量进入内生成长期，内观公司商场运营效能，我们认为拐点将至；2. C-REIT带来重新定价机遇。C-REIT底层资产已拓展至消费基础设施，2025年以来消费REITs估值显著增长，为商业地产估值给出新的定价逻辑；3.一二线定位及TOD综合体标签锻造区位优势，由此带来修复弹性。
　　服务板块成长空间：科技赋能构筑超额利润点，有望形成未来增长点
　　我们认为公司在科技赋能下的服务板块成长性被低估。公司自2018年起确立“空间即服务”战略，服务板块以科技为主要特色，我们认为科技赋能也将成为公司未来发展的重要看点：1.构筑运营管理业务超额利润点。在HALO智慧空间管理平台加持下，物管板块毛利率达28%，高于市场均值9pct；2.自研科技有望形成未来增长点。智慧营造服务品牌具备全业态+全流程两大优势，推动公司代建业务快速起势，25H1新增签约建面同比+87%，超出TOP20均值44pct。同时，通过“千丁数科”品牌对外输出自研科技能力。作为具有增长点的轻资产板块，服务业务更具估值看点。
　　开发板块潜在修复动能：稳健现金流+高能级布局+成熟产品力
　　公司近年来收缩地产开发投资头寸以及压降有息负债（22年末至25H1累计压降302亿元至1698亿元），报表口径下经营性现金流持续为正，“三道红线”指标长期维持绿档，对于民企而言难能可贵。虽然由于市场调整，公司开发板块仍存在压力（规模收缩和减值压力），但我们认为当前估值已较为充分体现悲观预期。展望未来，随着市场逐步企稳以及竞争格局出清，公司作为少数兼具运营和开发的优质民企，其稳健现金流、成熟产品力和高能级市场布局都将转化为竞争红利，开发板块估值长期具备修复积累动能。
　　盈利预测与估值
　　考虑市场情况，公司开发业务因结算项目盈利能力下降短期承压，我们下调2025-27年毛利率假设，调整2025-27年EPS至0.52/0.68/1.04元（前值0.83/0.93/1.06元，对应下调37%/26%/1%）。公司业绩下调主要源于开发业务，但通过分部估值，我们测算得出运营和服务板块价值可观，推动公司合计股权价值达1260亿港元。考虑公司多元化经营，我们在此基础上给予15%折让，得出目标股权价值为1071亿港元。我们给予目标价15.21港元/股（前值13.86港元，基于0.53x 25EPB），维持“买入”评级。
　　风险提示：融资能力减弱；地产销售不及预期；经营性业务发展不及预期；测算偏差风险。