本期投资提示：
　　地产行业数据：新房成交环比回落，二手房成交环比回升，新房成交推盘比回落。上周(11.22-11.28)34个重点城市新房合计成交252万平米，环比-1.7%，其中，一二线环比-1.5%，三四线环比-4%。11月(11.1-11.28)34城一手房成交同比-35%，较10月-8.7pct。其中，一二线同比-33.4%，三四线同比-51.4%，分别较10月-8.6pct和-10.7pct。上周13城二手房合计成交116万平米，环比+4.2%；11月累计成交同比-13.9%，较10月+8pct。库存方面，上周15城合计推盘137万平米，合计成交103万平米，对应成交推盘比为0.75倍，最近三个月（25年8月-25年10月）分别为0.98倍、0.75倍和1.47倍。截至上周末（2025/11/21）15城合计住宅可售面积为8984.6万平米，环比+0.4%。3个月移动平均去化月数为23.3个月，环比-0.01个月。
　　主要政策新闻：发改委表示推动公募REITs底层资产扩容，证监会启动商业不动产REITs试点。宏观方面，11月27日，国家发展改革委政策研究室副主任李超表示正推动REITs扩围至酒店、商业办公等多个领域；11月28日，证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，启动商业不动产REITs试点；因城施策方面，青岛推出人才购房补贴新政，硕博研究生购房分别可获30万、20万补贴；福州拟对多子女家庭发放购房补贴，最高可达5万元；北京发布“十五五”规划，提及完善住房供应体系等内容；上海将强化存量盘活的制度供给并降低盘活成本；公积金政策方面，海南自12月起允许将本人用于购买自住住房且尚未结清的本省原商业性个人住房贷款，转为住房公积金个人住房贷款。土地市场方面，上海九批次9宗地块土拍收金173.3亿元；武汉出让12宗地块总成交价约39.7亿元；北京朝阳地块、房山地块分别以50.2亿元、14.7亿元成交。
　　公司动态跟踪：新城控股成功发行私募REITs，浦发银行召集会议审议万科债券展期事宜。融资担保方面，新城控股11月29日公告“国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”成立，发行规模6.16亿元，底层资产为吾悦广场；招商蛇口拟发行公司债共计50.4亿元（3年/1.8%）和（5年/未定）；滨江为参股公司提供2.9亿元融资提供连带担保；根据中国银行间市场交易商协会官网发布《关于召开万科企业股份有限公司2022年度第四期中期票据2025年第一次持有人会议的公告》显示，浦发银行召集持有人会议审议万科债券展期事宜，其中标的债券名称为22万科MTN004中期票据（余额20亿元，12月15日兑付），由浦发银行召集持有人会议审议债券展期事宜；股份变动方面，中国金茂于11月27日公告拟以22.7亿元在北京股权交易所挂牌出售金茂（三亚）旅业有限公司100%股权。
　　一周板块回顾：上周房地产、物管板块均弱于大市。板块表现方面，SW房地产指数上涨0.72%，沪深300指数上涨1.64%，相对收益为-0.92%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第24位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：ST中珠、亚太实业、南国置业、莱茵体育、盈新发展，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为华夏幸福、万科A、合肥城建、金地集团、*ST中迪。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨1.43%，沪深300指数上涨1.64%，相对收益为-0.21%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企25/26PE均值分别为22.3/19.5倍；物管25/26PE均值分别13.5/12.2倍。
　　投资分析意见：看好好房子新赛道以及购物中心价值重估，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来。两大发展机遇值得关注：一方面，好房子政策上升高度、大有可为，将推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE的向上突破；另一方面，优质商业企业经营表现优异，恰遇我国正处货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团、关注太古地产、新城发展；2）好房子房企：建发国际、滨江集团、中国金茂、绿城中国；3）低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业；5）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。