主要事件：2025年11月28日，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》（以下简称《公告》），提出积极发挥多层次资本市场功能，着力推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展，现就推出商业REITs试点工作，标志着我国公募REITs市场从“基础设施单赛道”迈向“基础设施+商业不动产双轮驱动”新阶段。
　　产品定义：1.公告明确“商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金”，2.涵盖商业综合体、写字楼、零售商场、酒店等市场化商业不动产；3.但仍需满足“权属清晰、合规手续齐备、已产生持续稳定现金流”三大核心条件，排除尚未形成实际收益的增量项目。
　　背景意义：破解商业地产存量盘活困局的同时是填补投资端优质标的缺口。一方面我国房地产行业已逐步从增量时代进入存量时代，尤其是商业地产领域，存量盘活空间较大。但长期以来，这些存量资产面临“流动性差、变现难”问题。发行商业地产REITs，能够促进房地产行业逐步从“三高”开发模式转向资产精细化运营管理模式，有助于房地产行业转型发展。另一方面，经过五年探索实践，REITs市场稳步发展，功能持续发挥，在盘活存量资产、提高直接融资比重、满足居民财富管理需求等方面取得一定成效。从全球成熟市场发展经验来看，商业不动产是REITs产品重要的底层资产。商业不动产具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求及部条件。
　　潜在空间：潜在盘活空间在8000-15000亿。根据中国房地产业协会，中国整体实体资产的资本价值应当在150-200万亿元之间，其中狭义的商业地产(仅指代零售物业、办公物业和酒店)在40-50万亿元，参考美国商业地产REITs化率约4.8%，我们保守假设商业不动产的可证券化率在2%-3%之间，则其市场潜在规模在8000-15000亿元之间。长期来看，公募REITs是盘活商业地产存量、打通“融、投、管、退”全链条的重要方式。
　　市场生态：完善产品生态、吸引多元资金。截至2025年11月28日，全市场共有77只REITs上市交易，总募集资金超过2000亿元，总市值约2200亿元”，但资产类型集中于基础设施领域，商业不动产REITs填补传统商业不动产领域的空白，与基础设施REITs形成“稳健+弹性”互补，丰富资本市场投融资工具，完善产品生态，将促进REITs市场投资者结构的优化，吸引更多长期资金（如保险资金、年金、社保资金）参与，提升市场成熟度和稳定性。
　　投资建议：
　　经过近五年发展，我国公募REITs市场已形成“制度完善、规模初显、投资者成熟”的基础，为商业不动产REITs试点提供了必要条件，同时商业品类的缺失也成为市场进一步发展的“短板”。借鉴国际经验并结合我国实际，坚持市场化法治化方向，适时推出商业不动产REITs，可以更好发挥REITs功能作用，进一步提升多层次资本市场服务实体经济的质效。长期看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注新业态投资机会，同时关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，此外需注意防范回撤风险。
　　风险提示
　　二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。