本期投资提示：
　　地产行业数据：新房成交环比回升，二手房成交环比回落，新房成交推盘比回升。上周(11.15-11.21)34个重点城市新房合计成交254万平米，环比+26.3%，其中，一二线环比+28.6%，三四线环比-5%。11月(11.1-11.21)34城一手房成交同比-33%，较10月-6.4pct。其中，一二线同比31.5%，三四线同比-46.4%，分别较10月-6.6pct和-5.8pct。上周13城二手房合计成交107.3万平米，环比-12.8%；11月累计成交同比-13.8%，较10月+8.2pct。库存方面，上周15城合计推盘89万平米，合计成交92万平米，对应成交推盘比为1.04倍，最近三个月（25年8月-25年10月）分别为0.98倍、0.75倍和1.47倍。截至上周末（2025/11/21）15城合计住宅可售面积为8951.9万平米，环比-0.04%。3个月移动平均去化月数为23.3个月，环比-0.17个月。
　　主要政策新闻：广州积极推动收购存量商品房用作保障性住房，多地持续出台放松政策。宏观方面，住建部11月21日在安徽省芜湖市召开全国城市更新工作推进会，会议指出，要因地制宜、探索创新，着力在规划、资金、运营、治理4个方面下功夫，同时系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，确保取得实实在在的成效。强调35个中央财政支持城市要创新突破，形成可复制推广的经验模式。因城施策方面，广州全市范围内收购存量商品房用作保障性住房，房屋建筑面积原则上在90平米以下；北京拟修订商品房销售合同强化购房者权益；四川对安置房票给予购房奖励，省级财政给予不超30%补助；深圳支持闲置非居住房屋改建保障性租赁住房，拓宽保障性租赁住房供给渠道，优化住房保障体系结构。公积金政策方面，重庆放宽公积金全款购房提取条件，时限延至五年，每人累计提取不超过5次，合计金额不超购房总价。土地市场方面，武汉4.4亿元成交2宗涉宅用地。
　　公司动态跟踪：头部房企融资端持续活跃。融资担保方面，多家房企发行债券、中票及短融：招商蛇口50.4亿元（3年/1.5%-2.5%）和（5年/1.7%-2.7%）；华润置地（3亿美元/3年/4.1%）和（43亿元/5年/2.4%）；华发股份（40亿元/270天）；股份变动方面，保利发展可转债11月21日开始转股，转股价15.9元/股；分红派息方面：中国海外发展发行的“21中海08”债券付息日，利率3.4%。
　　一周板块回顾：上周房地产板块弱于大市、物管板块强于大市。板块表现方面，SW房地产指数下跌5.83%，沪深300指数下跌3.77%，相对收益为-2.06%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第20位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：*ST中迪、世联行、财信发展、荣丰控股、新城控股，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为冠城大通、奥园美谷、荣盛发展、济南高新、盈新发展。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌2.74%，沪深300指数下跌3.77%，相对收益为1.03%，板块表现强于大市。当前主流AH房企25/26PE均值分别为23/20.2倍；物管25/26PE均值分别13.7/12.4倍。
　　投资分析意见：看好好房子新赛道以及购物中心价值重估，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来。两大发展机遇值得关注：一方面，好房子政策上升高度、大有可为，将推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE的向上突破；另一方面，优质商业企业经营表现优异，恰遇我国正处货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）好房子房企：建发国际、滨江集团、中国金茂、绿城中国；2）商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团、关注太古地产、新城发展；3）低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业；5）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。